דמיינו לרגע שאתם זוג צעיר, חולמים על בית משלכם, אבל המחירים בשוק פשוט מטורפים. נשמע מוכר? זו בדיוק הסיבה שמשרד השיכון יצא עם התוכנית "דירה בהנחה".
הרעיון פשוט – לתת לאנשים כמוכם צ'אנס אמיתי לקנות דירה בלי להיכנס לחובות כבדים
איך זה עובד? בגדול, המדינה מוכרת דירות במחיר מוזל, ואתם יכולים להשתתף בהגרלה כדי לזכות בהזדמנות לקנות אחת מהן.
נשמע מעניין, נכון? ובכן, כמו כל דבר בחיים, זה קצת יותר מסובך.
יש המון אנשים שרוצים להשתתף, והסיכויים לזכות לא תמיד גבוהים. ועדיין, בשביל אלה שכן זוכים, זו יכולה להיות ממש מתנה משמיים. אז בואו נצלול פנימה ונראה מה כל העניין הזה באמת אומר לכם ולשוק הדירות בישראל.
דירה בהנחה כל מה שצריך לדעת
תחת השם דירה בהנחה מרוכזים מספר תוכניות שונות של משרד השיכון למכירת דירות מוזלות: מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה ודירה להשכיר.
בעיקר לזוגות צעירים אבל לא רק
דירה בהנחה שאלות נפוצות:
האם כל אחד יכול להירשם לתוכנית דירה בהנחה – רק מחוסרי דיור
עולה כסף להירשם להגרלה ? עלות רישום מינימלית רק כ 240 ש"ח
מה הסיכויים לזכות ? לא גבוהים אבל עדיין אין סיבה לא להירשם
אל איזו הנחה בכלל מדובר ?
המדינה מעניקה אפשרות להנחה של 20% ממחיר הדירה או 300 אלף הנמוך מבינהם
דוגמא לאומדן ההטבה בתוכנית דירה בנהחה
רכישת דירת 4 חדרים באופקים כ 100 מ"ר
מחיר מ"ר 9500 לפני הנחה
מחיר הדירה לפניה נחה 950 אלף
הנחה של 20% 190 אלף שקלים שיותר נמוכים מהנחה של 300 אלף
לכן ההנחה היא 190 אלף
מחיר הדירה לאחר הנחה יהיה 950-190=760 אלף ש"ח
מי זכאי להירשם לתוכנית דירה בהנחה
מי זכאי להירשם לדירה בהנחה
חסרי דיור: התוכניות מיועדות בעיקר לחסרי דיור. בעיקרון מדובר על מי שאין להם בעלות על דירה היום ולא היו להם בעלות על דירה במשך שלוש השנים האחרונות.
מבחינת החוק מי שיש לו במצטבר שליש דירה ומעלה נחשב בעל דירה. אז כדאי לדעת.
יש רשימה של התניות מי מוגדר חסר דיור- מוגדר מי שמתחייב למכור את דירתו במהלת 12 החודשים לאחר אכלוס הדירה החדשה. אם לזוג יש בעלות על יותר מדירה ו 1/3 הם לא נחשבים משפרי דיור.
מי זכאי להירשם לתוכנית דירה בהנחה
כל השלבים מהרשמה דירה בהנחה עד זכייה
- הוצאת אישור זכאות להשתתף בתוכנית
- הרשמה להגרלה
- הגרלה
- מימון וקבלת משכנתא
- בחירת דירה וחתימה על חוזה
- המתנה לאכלוס הדירה
המדינה מעניקה הנחה של 20% ממחיר המכירה או 300 אלף ש"ח הנמוך מבינהם
חשוב מאוד לשים לב לאיזו הגרלה נרשמים. ברגע שזכית בהגרלה שאר ההרשמות שלך להגרלות מבטולות. לכן כדאי להירשם רק בערים או ישובים בהם ברצונך לגור
אין הגבלה לכמות ההגרלות, אבל אפשר להירשם רק בשלושה ישובים שונים
ההגרלה נעשית בעזרת תוכנת מחשב אשר פותחה על ידי משרד השיכון, ללא התערבות של עובדים. מדובר במערכת עם אבטחת מידע גבוהה, מחשב ההגרלות אינו מחובר לאינטרנט.
צריך סבלנות, לחלק מהפרוייטים אין עדיין היתר ולחלק הבנייה מתעכבת. לאור ניסיון העבר חלפון כ 3-5 שנים ממועד הזכייה על הכניסה לדירה. בתקופה סו עדיין משלמים שכירות עוגם חלק מתשלומי המשכנתא במקבלי
נקודה כואבת, ניתן למכור את הדירה לאחר 5 שנים מקבלת טופס 4, או לאחר 7 שנים מתאריך הזכיה
סדר ההגרלות מי קודם למי
1) הגרלות לנכים
2) דירות לבני המקום
3) הגרלות לזכאים
מניתוח זכיות בהגרלות הקודמות של דירה בהנחה
כ 45% מהזוכים היו שייכים לקבוצות מיוחדות של נכים או בני המקום.
כך שסיכויי הזכייה לסעלי זכאות רגילה נמוכים מאוד
באיזה פרוייקטים כדאי לי להירשם?
זו נקודה חשובה מאוד
גם בהגרלה צריך שתיהיהי לך אסטרטגיה
בנוסף לחשיבות של סדר ההגרלות בהתאם לגודל העיר יש עוד נושאים שכדאי לשים אליהם לב.
עד כמה הפרוייקט קרוב או רחוק לסיום, בקיצור מתי נקבל את הדירה בפועל.
צריך להסתכל על הסטטוס של כל הגרלה
עד כמה צפוי להשתנות מדד מחירי הדירות .
יש פרוייקטים שיש בהם ניתן היתר מלא ואז הכניסה לדירה היא תוך 36-48 חודשים. זה הסטטוס הטוב ביותר אבל גם הנדיר ביותר.
אולם יש לא מעט פרוייקטים שבהם טרם הוגשה בכלל בקשה להיתר.
אבל עדיין הם מופיעים ברשימת ההגרלות. יתכן ויעבור זמן רב על שיתקבל בכלל היתר .בפרוייקטים כאלה הכניסה לדירה מאוד רחוקה.
צריך לשים לב אל תחזית מדד תשומות הבניה מה שיכול לייקר את מחיר הדירה עד הכנסה .
לכן לא כדאי להסתכל רק על מחיר מ"ר ממוצע
מה סיכויי הזכייה בהגרלת דירה בהנחה
מה סיכויי הזכייה בהגרלה? בואו נדבר על זה רגע, כי זה החלק שכולם רוצים לדעת.
תארו לעצמכם שאתם בקניון ענק, ויש שם הגרלה על רכב חדש. נשמע מפתה, נכון? אבל רגע, מסתבר שכל מי שנכנס לקניון קיבל כרטיס הגרלה.
פתאום הסיכויים נראים קצת פחות מבטיחים, הא? זה בערך המצב עם "דירה בהנחה".
המון אנשים רוצים לזכות, אבל יש מספר מוגבל של דירות.
לפי הנתונים, בהגרלה טיפוסית, הסיכוי לזכות הוא פחות מ-4%. זה כמו לנסות לתפוס טיפה בים! אבל רגע, אל תתייאשו עדיין.
יש כמה דברים שיכולים לשפר את הסיכויים שלכם:
1. אם אתם "בני מקום" (כלומר, גרים באזור שבו נבנות הדירות), יש לכם יתרון. כ-20% מהדירות שמורות לכם.
2. אם יש לכם מוגבלות, יש גם לכם עדיפות מסוימת.
3. ככל שתירשמו ליותר הגרלות, ככה תגדילו את הסיכוי שלכם לזכות באחת מהן. אז כן, הסיכויים לא מטורפים, אבל הי, מישהו בסוף זוכה, נכון? אולי זה יהיה אתם! ואם לא – לפחות ניסיתם, וזה כבר משהו.
ניתוח סיכויי הזכייה בהגרלה האחרונה ב 2024
הגרלת "דירה בהנחה" האחרונה, הסיכוי הממוצע של משק בית לזכות בדירה באחד מ-19 היישובים
היה כ-4.6%, בהתחשב בכך ש-101,673 משקי בית נרשמו להגרלה על 4,633 דירות
עדיפות בהגרלה לבני המקום
אחד החידושים בתוכנית, הוא מתן הטבה בהגרלה למי שרוצה להמשיך לגור בעיר בה הוא מתגורר בשנים האחרונות.
בן מקום מוגדר מי שמתגורר בעיר מסויימת למעלה מ 3 שנים ברציפות או לפחות 4 שנים במצטבר מתוך עשר בתחום עיר או רשות מקומית אחת. תינתן עדיפות בהגרלה ברכישת דירה בעיר בה אתם גרים.
מותר כמובן עדיין להירשם לכל ההגרלות ולכל הערים, אין בעיה.
כמה משכנתא אפשר לקחת במסגרת דירה בהנחה
גם כאן יש בשורה לזוכים. משרד השיכון מאפשר לקיחת משכנתא של עד 90% משווי הנכס.
אבל, הזוכים יצטרכו לשלם הרבה כסף עד הכניסה לדירה.
תאריך הכניסה לדירה רחוק מאוד. הזוכים יצטרכו לממן גם את תשלומי המשכנתא וגם את החשיפה למדד תשומות הבנייה. בשנת 2021 מדד תשומות הבניה עלה בכ 5.8%, ןמתחילת 2022 כבר הספיק לקפוץ ב 4.9%
זו בשורה קשה לזוכים, אשר מצד אחד מקבלים הנחה יפה לעומת מחיר השוק של הדירה אבל מצד שני צריכים לחכות שנים לא מועטות לכניסה לדירה ולהיות חשופים למדד תשומות הבניה.
מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה
לקיחת משכנתא במסגרת דירה בהנחה
חלק ניכר מהנרשמים והזוכים בהגרלות הם זוגות צעירים שאין להם מספיק הון עצמי לקנות דירה בשוק החופשי.
מעבר להטבה של מחיר מוזל לעומת שווי השוק של הדירה.
ההטבה המשמעותית לא פחות היא האפשרות של לקיחת משכנתא של 90% ממייר החוזה רק עבור דירות במחיר של עד 1.8 מ'
עבור דירות במחיר של 1.8 מ' ומעלה ניתן לקחת עד 75% משכנתא
כמה משכנתא אפשר לקחת לדוגמא:
זוג זכה בדירה במחיר של 1.78 מ' הם יכולים לקחת משכנתא של עד 1.6 ימ' ש"ח, השלמת הון עצמי של כ 180 אלף
לעומתם זוג אחר שזכה בהגרלה אחרת בדירה במחיר של 1.8 יוכל לקחת משכנתא של עד 1.35 השלמת הון עצמי של 450 אלף
הבדל משמעותי
חלק מהבנתקים מסתפקים בתשלום הון עצמי של 100 אלף ש"ח ולא ב 10% ממחיר הדירה. כיועץ משכנתאות אני תמיד ממליץ ללקוחות לשלם לפחות 10% מהון עצמי
"ארז דאג לתת מענה ונתן תחושה שהכל תחת שליטה"
מצגת המאמר
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
שירותים נוספים עבורך
נהנית מהתוכן? כדאי להעביר למי שהנושא רלבנטי עבורו
