השלבים בלקיחת משכנתא לדירה להשקעה בחו"ל
משכנתא לדירה בחו"ל משפיעה מאוד על הרווח של העסקה כולה.
בעיקר בתקופה בה הריביות גבוהות, הרווח והתשואה מהנכס צריכים להיות גבוהים משמעותית לעומת אלטרנטיבות אחרות להשקעה . כי הריבית אשר משולמת על ההלוואה מקטינה את הרווח. חשוב לוודא שההלוואה תהיה מותאמת לסוג עסקה ויכולת ההחזר
למי לפנות כדי לקחת משכנתא לדירה בחו"ל
אלה הגופים שאפשר לפנות אליהם
בנקים :
בנקים למשכנתאות מאפשרים הלוואה בשעבוד נכס בישראל שבבעלותך, עד 50% משווי הנכס בהפחתה של משכנתא קיימת
חברות ביטוח :
מאפשרים הלוואה בגובה של 60% משווי הבית שלך בישראל גם כמובן בהפחתה של משכנתא קיימת
בנק מקומי במדינה בה נרכש הנכס:
הלוואה של בין 40% ל 60% משווי הדירה בחו"ל יש הרבה מאוד התניות למתן הלוואה כזו, במקרים רבים נדרשת אזרחות של הקונים במדינה, פתיחת חשבון מקומי
התקופה הנוכחית לא פשוטה אם לך ההחזר על ההלוואות והמשכנתא גבוהים יש פיתרון
בעקבות מלחמת חרבות ברזל בעזה בדיקת אומדן הקטנת ההחזר היא ללא עלות
האם בנק המשכנתאות שמח לתת משכנתא לקניית דירה להשקעה בחו"ל ? לא תמיד
למרות הריווחיות הגדולה של הבנק במתן משכנתא לרכישת דירה בחו"ל,מדובר בטיפול מורכב וארוך לעומת הלוואות אחרות.
אין הרבה בנקים שאוהבים לתת הלוואה לקניית לנכס בחו"ל, ואפילו יותר קשה למצוא בנקאי מיומן ומנוסה .
חוסר הידע או הרצון של הבנקאי מתורגם באופן ישיר לריביות יותר גבוהות
ההמלצה שלי, בעסקה של רכישת דירה בחו"ל להיעזר ביועץ משכנתאות מומלץ .
יתרונות במשכנתא חוץ בנקאית בקניית דירה בחו"ל
- בנק יכול לתת עד 50% משווי הבית לעומת 60% בחברת ביטוח, לפעמים זה ההבדל שמאפשר את העסקה
- משכנתא לדירה בחו"ל בבנק ניתנת רק ל 20 שנה בעוד שחברת ביטוח מאפשרת עד 30 שנה.
ההבדל מתבטא בעיקר בהחזר החודשי אשרמשפיע על התזרים החודשי בעסקה - בנקים בישראל פחות אוהבים לתת משכנתא לדירה בחו"ל: קשה לבנק לבדוק את אמיתות העסקה.הרגולציה מחמירה, יש חשש להעברת כספים מחוץ לישראל בצורה לא מדווחת . בחברות ביטוח האישור בדרך כלל יותר קל.
- בחברת ביטוח אפשר גם לקחת משכנתא הפוכה לבני 60 ומעלה
טבלה המשווה בין הלוואה בבנק לבין הלוואה חוץ בנקאית
כמה ריבית משלמים על משכנתא לנכס בחו"ל
משכנתא לקניית דירה להשקעה מוגדרת כמשכנתא לכל מטרה.
זו הלוואה בריביות יקרות מריביות רגילות לדיור. הריבית יכולה להיות קבועה או משתנה.
בדרך כלל ההלוואה ניתנת בריבית פריים
הריביות העדכניות לנכס בחו"ל הן בין p+1.5% ל p+2.5%
לקחת בחשבון את השפעת שינויי שערי החליפין ?
החזר המשכנתא החודשי משולם בשקלים אבל שכר הדירה מתקבל במטבע המקומי
מה יקרה אם השקל יתחזק ?
כלומר על כל דולר שכירות מהשירה יתקבלו פחות שקלים
נניח היום שער הדולה הוא 3.6 שקלים לכל דולר
שכירות נכס בארצות הברית היא 4,000$ בשקלים זה 4,000*3.6=14,440 ש"ח
נניח השקל מתחזר ב 10% כל דולר שווה רק 3.24 ש"ח
שכר הדירה הוא בדולרים אבל בהמרה לשקלים מקבלים רק 12,960 שקל
לא לשכות שאת המשכנתא לקניית דירה להשקעה בחו"ל משלמים בארץ בשקלים
וההחזר לא רק שלא קטן אלא יתכן וגם עלה
משכנתא לנכס בחו"ל שאלות ותשובות
הלוואה לרכישת נכס בחו"ל מוגדרת כמשכנתא לכל מטרה. לקיחת הלוואה לצורך קנייה בחו"ל יותר מורכבת לאישור בבנק . אבל כמובן אפשרית לקחת משכנתא חוץ בנקאית
אפשר לקחת מבנק עד 50% משווי הדירה בישראל פחות המשכנתא הקיימת אם יש כזו. כדאי לקרוא דוגמא במאמר עצמו
כן, זו אפשרות מאוד מקובלת . מומלץ לבדוק שעומדים בתנאים של לקיחת משכנתא הפוכה ולבדוק את כדאיות העסקה עם יועץ משכנתאות
דירה להשקעה באירופה היעדים המבוקשים ב 2023
החודשים האחרונים חל גידול משמעותי בכמות הישראלים קונים דירות בחו"ל
חלק מהסיבות לגידול:
מחירי הדירות הגבוהים בארץ הריביות הגבוהות אשר מקשות על תשלום החזר המשכנתא
הרצון לגוון את ההשקעות, שיהיה נכס נוסף מחוץ לישראל
לזוגות צעירים אין את ההון העצמי המינימלי עבור משכנתא לדירה ראשונה בישראל -זו לדעתי הסיבה העיקרית
דירות להשקעה בקפריסין
קפריסין הפכה להיות יעד מועדף לרכישת דירות על ידי ישראלים בשנים האחרונות.
בעיקר בגלל הקרבה לישראל והאקלים הדומה.
האומדן המעודכן נכון לסוף שנת 2023 מדבר על קהילה גדולה המונה כ 12 אלף ישראלים בקפריסין .
כ 3500 מהם עברו בשנם 2023 ומתגוררים בעיקר באיזור לרנקה
חלק ניכר מהעיסקאות בפאפוס ולימסול. יש הבדל אם רוכשים נכס בחלק הטורקי של האי או היווני, זה קריטי מבחינת אפשרות לקיחת משכנתא בקפריסין
בקפריסין יש מגוון רחב של מחירים ונכסים.
דירת 2 חדרים באיזור פאפוס תעלה כ 125 אלף אירו.
בעוד וילה עם שלושה חדרי שינה יכול לעלות בסביבות ה 250 אלף.
בשנים האחרונות מתפתחת קהילת ישראלים גדולה בקפריסין, גם שם יש עלייה ביוקר המחיה
דירות להשקעה בפורטוגל
קניית דירה בפורטוגל הפכה לנושא החם של השיחות בחוגי בית שונים בישראל.
מתברר שלא רק ישראלים גילו את פורטוגל
בתחילת 2023 החליטה ממשלת פורטוגל לאזור קניית נכסים על ידי זרים בליסבון
בשל עליית המחירים כתוצאה מהביקוש, אשר מקשה רכישת בתיםעל ידי תושבי המדינה
בנוסף הודיע הממשלה על הפסקת הענקת ויזת זהב golden visa לרוכשי נדל"ן
רוב הישראלים קונים דירות בליסבון ובעיר פורטו אבל יש עוד ערים מרכזיות פחות מבוקשות שניתן לרכוש דירות גדולות במחירים נוחים
טווח המחירים החל מ 130אלף אירו ומעלה
מתאים לבעלי הון עצמי נמוך תוך השלמה דרך משכנתא לקניית נכס בחו"ל
בפורטוגל חוקים רבים המגנים על השוכרים ומעודדים חוזים ארוכי טווח
מאמר חדש ומעודכן על לקיחת משכנתא בפורטוגל
דירות להשקעה ביוון
המחירים הזולים של הבתים משכנעים ישראלים לקנות דירה להשקעה ביוון.
שוק הנדלן המקומי מוטה בעיקר לתחום התיירות, בתים להשכרה לנופשים, או נכסים להשכרה דרך Airbnb
אפשר לבקר את הנכס, טיסה קצרה של שעה או שעתיים
המחירים עדיין זולים מאוד ובמיוחד בהשוואה למחירים בישראל
רוב הישראלים קונים דירות באתונה למרות שבשנים האחרונות יותר קונים גם באיים
מס הרכישה נמוך יחסית
יש אמנת מס בין יוון לישראל כלומר אין תשלום כפל מס
תשואה על נכס באתונה נעה בין 6% ל 12%
