כמה משכנתא אפשר לקחת? הדרכים לניצול מלא של אפשרויות המימון [2024]
חולמים על דירה משלכם? המפתח לחלום הזה טמון בשאלה אחת קריטית: כמה משכנתא אפשר לקחת? בשוק הנדל"ן התחרותי , כשמחירי הדירות ממשיכים לטפס, התשובה לשאלה כמה משכנתא האפשר לקבל היא הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך לבעלות על דירה.
תוכן עניינים
עודכן לאחרונה:
כמה משכנתא אפשר לקחת מטרידה רבים – בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה, משפרי דיור או משקיעים. התשובה אינה פשוטה ותלויה במגוון גורמים, החל מהרגולציה הבנקאית המשתנה ועד למצבכם הפיננסי האישי. האם ידעתם, למשל, שבשנת 2023 כ-47% מהמשכנתאות בישראל נלקחו בהחזר של מעל 30% מההכנסה החודשית?
כמה משכנתא אפשר לקבל מהבנק?
התשובה תלויה בסוג העסקה או הרכישה:
- ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה הנרכשת
- בשיפור דיור עד משכנתא 70% גם כהלוואת גישור לדירה
- ברכישת דירה שניה ניתן עד 50%
- הלוואה לכל מטרה בהגדלת משכנתא על נכס נוכחי עד 50%
הקשר בין הכנסה להחזר: כמה משכנתא אפשר לקבל במציאות של 2024
כשאתם שואלים את עצמכם "כמה משכנתא אפשר לקבל?", התשובה מורכבת יותר ממה שנדמה במבט ראשון.
הגורם המכריע בקביעת גובה המשכנתא הוא יכולת ההחזר החודשית שלכם.
תקנות בנק ישראל מהוות את המסגרת הרגולטורית, ומאפשרות החזר משכנתא חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם. אולם, בפועל, הבנקים נוקטים בגישה שמרנית יותר.
רוב המוסדות הפיננסיים מעדיפים לא לחרוג מרף של 35% מההכנסה הפנויה נטו כהחזר חודשי.
יתרה מזאת, בתקופה האחרונה,המצב המשק והתנודות בשוק הנדל"ן, ישנה מגמה של הקשחה נוספת. במקרים רבים, בנקים אף מגבילים את ההחזר החודשי ל-30% מההכנסה הפנויה.
הבנקים מבקשים להבטיח שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא לאורך זמן, גם אם יחולו שינויים בתנאים הכלכליים או במצבכם האישי.
כדאי להתחשב גם בשינוי הריבית אפשרית בהחלטה על גובה המשכנתא
חשוב להבין שאפילו שינויים קטנים בריבית יכולים להשפיע משמעותית על יכולתכם לקבל את המשכנתא הרצויה.
לדוגמה, אם משפחה עם הכנסה נטו של 15,000 ₪ בחודש מעוניינת במשכנתא של מיליון ₪ ל-30 שנה
בריבית של 3.9% ההחזר החודשי יעמוד על כ-4,712 ₪ – סכום שמתאים למדיניות השמרנית הנוכחית של הבנקים.
אולם, עלייה קטנה לכאורה לריבית לנניח 5.7% תעלה את ההחזר החודשי לכ-5997 ₪, סכום שכבר חורג ממדיניות זו ועלול להקשות על קבלת האישור.
לאור מורכבות זו והשלכותיה ארוכות הטווח, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי. מומחה כזה יכול לסייע לכם לנווט בין האפשרויות השונות, להבין לעומק את ההשלכות של כל החלטה, ולמקסם את יכולתכם לקבל את המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עבורכם. זכרו, ההחלטה על גובה המשכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שתקבלו, ולכן חשוב לקבל אותה בצורה מושכלת ומבוססת.
דוגמא מספרית: מה סכום המשכנתא המקסימלי בהתאם להכנסות
בשל העלייה של ריביות המשכנתא .
ההחזר החודשי עלה גם בצורה חדה.
לכן חייבים לבדוק האם ההכנסות תומכות בהחזר המשכנתא המבוקשת. וכדאי להיערך לעליית החזר נוספת בעתיד
לפני שלוקחים משכנתא יש הרבה דברים שכדאי לבדוק. רצוי מאוד בהחלטה חשובה להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי
להחלטה על תמהיל המשכנתא ועל ההחזר החודשי השפעה גדולה מאוד על איכות החיים בל המשפחה בעתיד ביחוד לאור השינוי של מדד מחירי הדירות .
מחשבון משכנתא
והון עצמי ייחודי
חישוב משכנתא מקסימלית שאפשר לקבל גובה החזר חודשי
כמה משכנתא אפשר לקבל בעסקאות שונות
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה
לקיחת משכנתא ראשונה בדרך כלל מלחיצה.לגבי השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה ?
תקנות בנק ישראל מתירים לקיחה של עד 75% משווי הדירה הנרכשת יש אפשרות להשלמת הון עצמי של עוד כ 10%
למשכנתא ראשונה יש מאפיינים ייחודיים.
בפרט כשמדובר ברכישת דירת קבלן אני מציע לקרוא על משכנתא לזוגות צעירים
אני רוצה לשפר דיור מה המשכנתא המקסימלית עבורי
הכוונה היא רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית
מדובר במשכנתא לשירה חליפית, במקרה כזה:
ניתן לקבל עד 70% משווי הדירה החדשה ( אפשר בלקיחת הלוואת גישור לדירה )
ובנוסף עד 50% משווי הדירה הנוכחית כל עוד המשכנתא לא מעל 30% מהדירה הנרכשת
משכנתא לשיפור דיור מורכבת מאוד, מציע לך להיפגש עם יועץ משכנתאות
מה משכנתא מקסימלית עבור פרוייקט מחיר למשתכן
בפרוייקטים של משרד השיכון כמו מחיר מטרה או דירה בהנחה ניתן לקבל ב עד 90% מימון .
יש בנקים שבהם הזוכים צריכים להביא הון עצמי רק של 100 אלף ש"ח
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שנייה
לצורך קניית דירה שנייה אפשר לקחת עד 50% משווי הדירה
אבל יש עוד אפשרויות כדי לקבל משכנתא על דירה שנייה בשיעור גבוהה יותר
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שלישית
כשמדובר במשכנתא לדירה שלישית יותר מקום לתכנון משכנתא מקסימלית
על הדירה השלישית ניתן לקחת 50%
יש אפשרות לקחת מימון בשיעבוד הדירות האחרות בעזרת משכנתא חוץ בנקאית
צריך לבדור את החזר משכנתא לדירה שלישית בנוסף לתשלום החזר המשכנתאות האחרות
כמה משכנתא מבוגרים מבוגרים לקחת
אפשרות מימון ייחודית המאפשרת לבעלי נכסים מבוגרים לקבל הלוואה כנגד שווי ביתם מבלי למכור אותו נקראת משכנתא לפנסיונרים.
בעוד שזה יכול לספק הכנסה נוספת, חשוב להיות מודעים לחסרונות משכנתא הפוכה.
לפני קבלת החלטה, מומלץ לעיין בטבלת משכנתא הפוכה המפרטת את סכומי ההלוואה האפשריים בהתאם לגיל הלווים ושווי הנכס.
חשוב להכיר את הפוטנציאל של משכנתא הפוכה לדיור מוגן .
הלוואה לכל מטרה מה גובה משכנתא שאפשר לקבל
אפשר גם להגדיל את המשכנתא הקיימת כהלוואה למטרות שונות.
מעניין לציין כי הבנק בוחן בקפידה את מטרת ההלוואה, ולא כל בקשה מאושרת אוטומטית.
ככל שמטרת ההלוואה נתפסת כחיובית יותר בעיני הבנק, כך גדלים הסיכויים לאישור ולקבלת תנאים מועדפים.
בנוגע לשיעור המימון, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס, בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת, למגוון מטרות, למעט כיסוי חובות או מחזור הלוואות.
כמה משכנתא אפשר לקחת בשנת 2024 – דוגמא מספרית
לדוגמא מחיר דירה 2מ' שקל
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה ?
ניתן לקחת משכנתא של 1.5 מ'. יש צורך להביא הון עצמי של 500 אלף.
אחוז מימון משכנתא ברכישת דירה חליפית הוא 70%. כלומר במצב בו מוכרים את דירתך וקונה דירה אחרת ניתן לקחת משכנתא 70% משכנתא משווי הדירה. כלומר 1.4 מ
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה ? ניתן לקחת עד 50% משווי הדירה הרכשת. כלומר משכנתא של מיליון שקל.
לשאלה כמה משכנתא אני יכול לקחת יש כמה התניות וניואנסים קטנים, על כך בהמשך המאמר.
כמה משכנתא כדאי לקחת זו השאלה החשובה והנכונה
לא תמיד כדאי לקחת מקסימום משכנתא האפשרית.
לבנקים יש מדרגות משכנתא בהתאם לשיעור המימון.
לא אסבך אותך בנוסחאות וחישובים.
ככל שהבנק נותן לך משכנתא בסכום גדול יותר לעומת שווי הדירה כך ריבית המשכנתא עולה.
אחוז מימון משכנתא:
משכנתא בגובה של עד 45% ממחיר הדירה ריביות נמוכות
בין 45% עד 60% ריביות רגילות
מעל 60% רביות קצת יותר גבוהות
ב 75% הבנק כבר יודע שהמצב של הקונים לחוץ והרביות גבוהות יחסית.
אותם 20 אלף שגרמו לכך שנעבור את מדרגות משכנתא של 45% .
לכן הריביות בהצעת המשכנתא של הבנק הופכות לגבוהות יותר וחבל. בדרך כלל הבנק יזהיר אותך. אבל כדאי לבוא מוכן מראש ולהגיש את הבקשה כך שאחוז מימון משכנתא יהיה אופטימלית עוברך. לכן חשוב מאוד להוצי אישור עקרוני למשכנתא ,כדי שלא יהו הפתעות בהמשך.
נחזור לדוגמא למעלה של רכישת נכס ב 2 מליון שקלים
לאחר שערכת את כל החישובים הבנת, שיש צורך לקחת 920 אלף שקל משכנתא.
דבר ראשון מזל טוב, סימן שיש לך קרוב ל 1.1 מ' הון עצמי לרכישת הדירה.
זה לא מובן במציאות של היום.
אבל רגע, צריך להתחשב בפרמטר של אחוז מימון משכנתא . בדוגמא, אחוז מימון משכנתא הוא כ 46.2% , כן קצת מעל 45%.
בטבלה אפשר לראות שתוספת למשכנתא של רק 20 אלף, גרמה לתשלום ריבית של קרוב ל 64 אלף שקל יותר לאורך חיי המשכנתא.
זה תשלום מיותר.
בנוסף החזר משכנתא ממוצע בשיעור מימון של 45% נמוך יותר זול ב 141 שקל.
בכלל יצא טוב. לכן חשוב לבדוק אם עוברים את מדרגת ריביות המשכנתא והאם אפשר להשלים את ההפרש מהון עצמי.
נתונים לגבי משכנתא ממוצעת
הנה מספר נתונים מועדכנים:
- גובה המשכנתא הממוצעת היא כ 997 אלף ש"ח נתון זה מוטה כלפי מטה בגלל שכלול פרוייקט דירה בהנחה
- כ 43% מהמשכנתאות שנלקחו היו בשיעור מימון של מעל 60%
- כ 47% מהמשכנתאות נלקחו בהחזר של מעל 30% מההכנסה זו עלייה חדה לעומת נתוני שנה שעברה והחודשים הקודמים. מה שמעיד על התיקרות המשכנתאות.
- החזר המשכנתא מחושב בעזרת לוח שפיצר, כדאי לך קצת להכיר אותו
הוצאות נלוות לרכישת הדירה משפיעות על גובה המשכנתא שלך
כמה המשכנתא כדאי לקחת תלוי בעיקר האם יש מספיק הון עצמי למשכנתא.
כלומר במידה ויש יותר הון עצמי מהמינימום הנדרש נשאלת השאלה האם לקחת את מקסימום המשכנתא האפשרי או לקחת פחות משכנתא ולהשתמש בהון עצמי.
שאלה לא פשוטה
חשוב לדעת שהמשכנתא מועברת ישירות אל המוכר. ולכן לא יכולה לממן הוצאות של שיפוץ/תשלום לעורכי דין וכ'. לכן רוכשים רבים מגדילים את המשכנתא כדי שישאר להם מספיק כסף מהון עצמי להוצאות נלוות לרכישה
האם יש מגבלה למספר המשכנתאות שאפשר לקחת ?
אין מגבלה לכמות המשכנתאות שאפשר לקחת. כמובן שכל משכנתא נלקחת בשיעבוד נכס אחר שבבעלותך.
כמובן הבדיקה העיקרית היא עמידה תנאים לקבלת משכנתא. הבנק רוצה לראות שיש יכולת החזר לכל ההלוואת.
לסיכום:
לסיכום, תהליך קבלת משכנתא מושפע ממגוון גורמים, מאחוז המימון ועד להכנסה הפנויה. כל מקרה הוא ייחודי, וההחלטות שתקבלו ישפיעו על עתידכם הפיננסי. לכן, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיסייע לכם למקסם את האפשרויות העומדות בפניכם ולענות על השאלה החשובה: כמה משכנתא אפשר לקחת?
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
יועץ משכנתאות מנוסה.חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
בשנת 2023 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : משכנתא לדירה בחו"ל , הלוואה לממד,
הון עצמי, כמה עולה יועץ משכנתאות , כמה עולה למחזר משכנתא
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי עבורו
לשיתוף בפייסבוק
לשיתוף בוואטסאפ
לשיתוף במייל
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי פיננסי לעסק שלך
ליווי פיננסי לעסק שלך
מדריכים בחינם עבורך להורדה
מדריכים בחינם עבורך להורדה
מידע נוסף איך אפשר לקבל משכנתא זולה
