מה צריך לשים לב במיחזור משכנתא
בחודשים האחרונים מיחזור המשכנתא כדאית מאוד.
כמו בכל תחום יש המנסים לנצל את התופעה לטובתם. האם אפשר לסמוך על יועץ משכנתאות שנראה כמו בתמונה למעלה. האם הוא משדר אובייקטיביות ?
במאמר זה אני אפרט על מה כדאי לשים לב במיחזור משכנתא.
מומלץ לקרוא את המדריך המקיף למיחזור משכנתא
זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.
איך מחושב החיסכון במיחזור משכנתא
קודם צריך להבין מתי כדאי למחזר משכנתא .
בעזרת מחשבון מחזור משכנתא מחשבים מה יהיו סך התשלומים במשכנתא הנוכחית, אם היא תמשיך ללא שינוי תחת הנחת מדד.
גם את התמהיל המוצע למיחזור מכניסים לסימולטור מיחזור משכנתא, ומריצים גם תחת אותה הנחת מדד כמו במשכנתא הקיימת.
ההפרש בין סך התשלומים זה חיסכון במשכנתא לאחר המיחזור. האמת שצריך לבדוק את ההפרש בין הערך הנוכחי של ההחזרים של כל תרחיש.
אבל זה כבר למתקדמים.
המשכנתא מכבידה עליך
ההחזרים החודשיים ממשיכים לטפס
אולי לקחת את המשכנתא לפני יותר מחמש שנים הוא כבר לא מותאמת לתנאים שיש היום בשוק ההון
אשמח לבדוק עבורך ללא עלות את כדאיות המיחזור של המשכנתא שלך
מה קובע את גובה החיסכון במיחזור המשכנתא
יש כמה פרמטרים פרמטרים מובנים וברורים כמו ריבית משכנתא עדכנית נמוכה יותר או אפשרות קיצור תקופה אומדנים כלכליים והערכות שונות כמו ציפיות אינפלציה חזויה ושינויים בריבית העתידית.
כמובן שלגובה הריביות יש השפעה על החיסכון. ככל שריבית משכנתא עדכנית נמוכה מהריבית הממוצעת במשכנתא המקורית כל גדל החיסכון. לא צריך דוקטורט בכלכלה כדי להבין את זה אבל מה שמפתיע מאוד זה שלהשפעת המדד והאינפלציה יש השפעה גדולה הרבה יותר על החיסכון הצפוי מאשר ריבית במקרים רבים.
מה צריך לשים לב במיחזור משכנתא- מה יועץ משכנתאות לא יגיד לך
כבר הבנת שככל שמרכיב החלק הצמוד במשכנתא הנוכחית גבוה יותר, כך אומדן החיסכון גבוהה יותר.
חשוב להבין כמה עולה לך מיחזור משכנתא כי יש גם עלויות נלוות
בעזרת מחשבון מיחזור משכנתא יועץ משכנתאות אובייקטיבי יוכל להעריך את גובה החיסכון במשכנתא לאחר המיחזור. ובכלל לבדוק האם יש כדאיות מיחזור
ממה כדאי להזהר?
כאשר אפשר להכניס תחזית אינפלציה באופן ידני במחשבון מיחזור מכגנתא, ניתן להשפיע על גובה החיסכון שמוצג לך בצורה ידנית . לכל יועץ יש את החופש להחליט איזה תחזית אינפלציה ישתמש במחשבון מחזור משכנתא. בקיצור, כמו כל דבר חייבים לדעת מה הנחות המודל.משכנתא לעובדי המדינה שניתנת ל 10 שנים ניתן למחזר כל 5 שנים בלבד
כדאי להזהר משרלטנים במיחזור משכנתא
לקוחות רבים בוחרים יועץ בהתאם לגובה החיסכון שהוא מציג להם
לא אחת היתה לי שיחה כזו עם לקוח :
אני: בדקתי את המשכנתא שלך ומצאתי חיסכון במשכנתא של כ 140 אלף שקלים לאורך חיי המשכנתא.
לקוח : פנה אלי יועץ משכנתאות פרטי שאמר לי שהוא חוסך לי 200 אלף שקלים באותה משכנתא. הוא חוסך יותר ממך
עכשיו אני צריך להסביר ללקוח מבוא לכלכלה א' :
אני צריך להסביר שגובה החיסכון שאותו יועץ הציג תלוי באיז תחזית עליית מדד המחירים לצרכן עתידית הוא החליט להשתמש.
חשוב לזכור :החיסכון תלוי בהנחות העבודה של היועץ. ההפרשים יכולים להגיע בקלות לפער של 100 אלף שקלים בין יועץ משכנתאות אובייקטיבי לבין יועץ משכנתאות אחר. לכן יש חשיבות לבחירת יועץ משכנתאות מומלץ.
הבדל באומדן כדאיות מיחזור המשכנתא- דוגמא מספרית
דוגמא:
משכנתא נוכחית של 400 אלף שקלים במסלול של ריבית צמודה משתנה כל 5 שנים
יועץ אחד מציג חיסכון יפה של 148 אלף שקלים
יועץ משכנתא שני מציג חיסכון משכנתא מדהים של 295 אלף שקלים
כאמור הכל תלוי בהנחות המודל של היועץ
יועץ המשכנתאות הראשון השתמש במודל בהתאם להנחת בנק ישראל לאינפלציה חזויה שעומדת בין אחוז לשלושה, לכן השתמש בשני אחוז ככל שהחיסכון המובנה במיחזור המשכנתא קטן כך יש יותר פיתוי להשתמש באומדן מדד מחירים לצרכן גבוה יותר כדי להראות חיסכון וכדאיות מיחזור
יועץ המשכנתאות השני השתמש במודל בשלושה אחוז. בסך הכל העלה באחוז אחד את האינפלציה .
מזמין אותך לקרוא את המאמר כמה עולה יעוץ משכנתא.
יועץ משכנתאות מומלץ במיחזור משכנתא
חשוב מאוד לדעת כיצד לבחור יועץ משכנתאות מומלץ.
כמו בכל תחום גם בתחום ייעוץ המשכנתאות יש אנשי מקצוע ברמות מקצועיות שונות וגם ברמת יושרה שונה.
בנוסף לאחר שקראת את סדרת המאמרים בנושא מיחזור משכנתא שכתבתי בבלוג יש לך מספיק ידע כדי לשאול את השאלות הנכונות גם את הבנק וגם את היועץ.
ההמלצה שלי : מיחזור משכנתא זו לקיחת משכנתא חדשה לכל דבר. אותה התחייבות ארוכת שנים. לצערי , יש נטיה של רבים לזלזל בתהליך המיחזור ולא להתייחס אליו ברצינות המתאימה. אלה הנושאים העיקריים שכדאי לך לשים לב אליהם במיחזור משכנתא
עלויות נלוות שמקטינות את החיסכון
חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות למיחזור, כמו עמלות פירעון מוקדם, פתיחת תיק, ושכר טרחה ליועץ שמאות.
עלויות אלו עשויות לקזז את החיסכון הצפוי ולעיתים אף להפוך את המיחזור ללא כדאי
עלויות נלוות שמקטינות את החיסכון
מיחזור משכנתא שמקטין את ההחזר החודשי עלול להוביל להארכת תקופת ההלוואה. הארכה זו יכולה להגדיל משמעותית את סך הריביות שתשלמו, כך שסך התשלומים הכולל יהיה גבוה יותר, גם אם ההחזר החודשי קטן.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
התמחות :
ריבית הפריים , משכנתא לדירה בחו"ל , משכנתא חוץ בנקאית,
משכנתא לגיל השלישי , כמה משכנתא אפשר לקחת , כמה עולה יועץ משכנתאות
נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
עכשיו זה קצת יותר מובן?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
