דף הבית / בלוג על משכנתא / משכנתא לעסק כל מה שצריך לדעת
משכנתא לעסק כל מה שצריך לדעת
מה זו משכנתא לעסק ?
משכנתא עסקית היא סוג של הלוואה המיועדת לבעלי עסקים, המאפשרת מימון לרכישת נכס מסחרי כגון משרד, חנות או מבנה תעשייתי, או לצורך השקעה בפיתוח העסק.
בדומה למשכנתא לדיור, היא מגובה בשעבוד הנכס הנרכש או נכס קיים, כולל אפשרות לשעבוד דירת מגורים פרטית בתנאים מסוימים.
משכנתא עסקית מציעה בדרך כלל תנאי מימון טובים יותר מהלוואות עסקיות רגילות, עם תקופות החזר ארוכות יותר וריביות נמוכות יחסית.
עם זאת, שיעור המימון המקסימלי נמוך יותר מאשר במשכנתא לדיור, ונע בטווח של 50%-60% משווי הנכס.
הבנקים מעריכים את בקשות המשכנתא העסקית בקפידה, בוחנים את יציבות העסק, תזרים המזומנים שלו והפוטנציאל העתידי, כדי להבטיח את יכולת ההחזר של הלווה.
סוגים שונים של משכנתאות עסקיות
משכנתאות עסקיות מגיעות במספר צורות, המותאמות לצרכים שונים של בעלי עסקים.
הסוגים העיקריים הם
משכנתא לרכישת נכס מסחרי חדש, כמו חנות או משרד;
משכנתא בשעבוד נכס עסקי קיים לצורך מימון פעילות או התרחבות
ומשכנתא לעסקים בשעבוד דירת מגורים פרטית.
כל סוג מציע יתרונות ותנאים שונים, המאפשרים לבעלי עסקים לבחור את האפשרות המתאימה ביותר לצורכיהם הספציפיים ולמצבם הפיננסי.
משכנתא לעסקים לרכישת משרד או חנות
יתרונות משכנתא לעסקים לרכישת משרד או חנות
תהליך קבלת משכנתא לנכס מסחרי
קבלת משכנתא לרכישת משרד או חנות דורשת הכנה יסודית.
הבנקים יבחנו את יציבות העסק, תזרים המזומנים ותוכניות העתידיות.
יידרש הון עצמי משמעותי, בדרך כלל 40%+50% משווי הנכס.
חשוב להכין תוכנית עסקית מפורטת ולהציג נתונים פיננסיים מסודרים.
הבנק ישלח שמאי להעריך את שווי הנכס, ויציע תנאי מימון בהתאם לממצאים ולחוסנו הפיננסי של העסק.
יועץ משכנתאות לעסקים יוכל לנווט עבורך בכל הבירוקרטיה ולהשיג את המשכנתא העסקית הטובה ביותר עבורך.
הבדיקה של בקשת משכנתא לעצמאים בדרך כלל יותר קפדנית
שיקולים ברכישת משרד או נכס מסחרי
משכנתא עסקית בשיעבוד דירת מגורים
משכנתא עסקית בשיעבוד דירת מגורים היא אפשרות מימון מפתיעה ופחות מוכרת, המאפשרת לבעלי עסקים לקבל הלוואה לצרכי העסק תוך שימוש בדירתם הפרטית כבטוחה.
אף שהרגולציה באופן עקרוני מגבילה מתן הלוואות כאלה ורוב הבנקים נרתעים מאישורן, ישנן דרכים לממש אפשרות זו.
בעזרת יועץ משכנתאות לעסקים שימצא עבורך את הבנק המתאים, ניתן לעתים לאשר עסקה כזו.
אפשרות נוספת היא לקיחת משכנתא חוץ בנקאית .
כדאי לבדוק אפשרות של הגדלת משכנתא קיימת בבנק בו כבר יש לכם משכנתא.
היתרון המשמעותי בהגדלת משכנתא הוא תקופת החזר ארוכה יותר, עד 20-25 שנה, לעומת 12-15 שנים בהלוואות עסקיות רגילות.
עם זאת, חשוב לשקול בזהירות את הסיכונים הכרוכים בשעבוד הבית הפרטי לטובת העסק ולהתייעץ יועץ משכנתאות לעסקים לפני קבלת החלטה.
יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא לעסקים
משכנתא עסקית, כמו כל כלי פיננסי, מציעה מגוון של יתרונות לצד אתגרים וסיכונים פוטנציאליים, וחשוב לשקול את שני הצדדים בקפידה לפני קבלת החלטה על לקיחתה.
יתרונות משכנתא לעסקים
- משכנתא עסקית מציעה גמישות רבה יותר בתמהיל ההלוואה, כולל אפשרות לקחת חלק גדול יותר בריבית פריים.
- אפשר לקזז את הוצאות המשרד ותשלומי המשכנתא כהוצאות עסקיות לצורכי מס
- תהליך לקיחת משכנתא עסקית מהר יותר
- כשאתם קונים נכס מסחרי, במקום לשלם שכירות חודשית, אתם משקיעים בנכס שיכול להיות שווה יותר בעתיד
- בעלות על הנכס מעניקה לעסק יציבות ואפשרות לתכנון ארוך טווח, ללא חשש מעליית דמי שכירות או אי-חידוש חוזה שכירות.
חסרונות של משכנתא עסקית
- תקופת המשכנתא קצרה לעומת הלוואה לדיור
- ריבית משכנתא לעסקים גבוהה יותר מריבית לדיור (אבל זולה יותר מהלוואה לכל מטרה)
- אישור המשכנתא : בדרך כלל מדובר במשכנתא לעצמאים . הבנקים פחות אוהבים עצמאים לכן בדיקה יותר מעמיקה.
- תוכנית עסקית : הבנק דורש במקרים רבים תוכנית עסקית לצורך האישור
משכנתא עסקית לעומת הלוואה מסחרית :מה כדאי לקחת?
כשמדובר בעסק, במקרים רבים הבנק ידרוש בטוחה כלשהי למתן ההלוואה. במקרה של שיעבוד נכס קיים, הבנק פשוט ירשום משכנתא. אבל במקרה של הלוואה עסקית, כאשר אין נכס, הבנק ירשום שיעבוד כלשהו על העסק, בדרך כלל שיעבוד צף. במקרים מסוימים, הבנק עשוי לדרוש גם ערבות אישית של הלווה.
יש הבדל משמעותי בין משכנתא עסקית להלוואה עסקית רגילה:
- בטוחות: בניגוד להלוואה רגילה מחשבון העו"ש, שם הבטוחה היא בעיקר המשכורת או הכסף בחשבון הבנק, בהלוואה מסחרית הבנק ידרוש ערבויות נוספות או שיעבודים.
- תקופת ההחזר: הלוואה מסחרית ניתנת בדרך כלל לתקופה קצרה יותר של 5-7 שנים, לעומת משכנתא לעסקים שיכולה להגיע עד 15 שנים ולעיתים אף יותר.
- סכום המימון: הסכום שניתן לקבל דרך הלוואה לעסקים נמוך יותר בהשוואה למשכנתא עסקית, שיכולה להגיע עד 70% משווי הנכס במקרים מסוימים.
- ריבית: במקרים רבים, ריבית משכנתא עסקית נמוכה יותר מהלוואה מסחרית, מה שהופך אותה לאטרקטיבית יותר לטווח ארוך.
- תהליך אישור: משכנתא עסקית דורשת בדרך כלל תהליך אישור מורכב יותר, הכולל בדיקה מעמיקה של העסק ותוכניותיו העתידיות.
- גמישות: משכנתא עסקית מציעה לעיתים קרובות יותר גמישות בתנאי ההחזר, כגון אפשרות לתקופת גרייס או תשלומי בלון.
תמהיל משכנתא עסקית
כאן היופי, בגלל שלא מדובר בהלוואה לדיור הרגולציה על הבנקים פחות מחמירה. יש גמישות גדולה יותר בבחירת מסלולי משכנתא מומלצים .
גם בבחירת התקופה בהם ניתן לשלם גרייס. כלומר רק את הריבית.
במשכנתא מסחרית אפשר לקחת את כולה בריבית פריים . לא שאני ממליץ על כך. אבל זו אפשרות שאין למשל בהלוואה לדיור
ריביות הלוואה לעסק
מבחינת גובה הריביות התמונה קצת יותר מורכבת
מצד אחד הריביות יקרות יותר מריביות לדיור. גם כאשר ממשכנים דירת מגורים לטובת הלוואה לעסק
מצד שני, הריביות זולות יותר בצורה משמעותית לעומת חלופות אחרות שיש לבעל העסק.
למשל ריבית בהלוואה מסחרית זולה ממשכנתא לכל מטרה
סוגי ריביות
משכנתא לעסק בריבית פריים
משכנתא לעסקים בריבית קבועה לא צמודה
הלוואה עסקית בריבית צמודה
משכנתא לנכס מסחרי
כמה משכנתא למשרד או חנות אפשר לקבל
שיעור המימון למשכנתא לקניית נכס מסחרי משתנה כמובן בהתאם לטיב הלווה ואיכות הנכס.
באופן עקרוני שיעור המימון של משכנתא עסקית לקניית משרד נמוכה ממגורים.
כיום ניתן להשיג משכנאת למשרד של כ 60% משווי הנכס במקרים מסויימים בעזרת יועץ משכנתאות מומחה אפילו 70%
זה תלוי כמובן באופן השימוש במשרד
האם מהרוכש מתכוון להשתמש במשרד או נכס עבורו לשימושו האישי
האם מדובר במשרד להשקעה כלומר המטרה היא קבלת שכירות
על הריביות נדבר בהמשך
האם כדאי לקנות משרד
צריך להבחין אם מדובר הרכישת משרד עבורך . כלומר היום אתה משלם שכירות וברצונך לקנות משרד
במקרה הזה משווים את גובה השכירות לעומת גובה המשכנתא הצפוי.
צריך לבדוק את מקורות הון עצמי למשכנתא שלך
אלטרנטיבות לכסף ועוד למשל תשואה עם סיכון נמוך בקרנות כספיות , או השקעה בקריפטו לטווח ארוך
אם ברצונך לקנות משרד כדי להשכיר אותו לבעלי עסקים אחרים
כאן הבדיקה שונה . ציך להשוות לתשואות השקעה אחרות למשל רכישת דירה להשקעה וכ'
צריך להבין מה המקור לתשלום משכנתא לרכישת המשרד בחודשים בהן המשרד לא מושכר
מזמין אותך להיפגש איתי
מה לבדוק לפני שקונים משרד ?
כאמור כדאי לבצע בדיקת כדאיות כלכלית
אבל יש כמה הבדלים בין משכנתא לעסק לרכישת משרד להלוואה למגורים
מיסוי : מס רכישה למשרד הוא 8% מהשקל הראשון
עלייה בהיצע : בכל מקום אני רואה שמוקמים בינייני משרדים חדשים, ככל שיהיהו יותר משרדים כך ייה קשה להשכיר את המשרד שלך והמחיר ירד בהתאם
בדיקה עסקית :
משכנתא עסקית בשיעבוד משרד או חנות
אם בבעלותך משרד או חנות יש אפשרות למשכן את הנכסים הלא לטובת העסק. זו משכנתא עסקית בשיעבוד משרד
ניתן להשתמש בכסף לשימושים שונים של העסק שלך, כן גם לגישור פערי הון חוזר.
היתרון הוא שלא צריך שלעבד את דירת המגורים לטובת הלוואה לעסק
מ ההבדל בין משכנתא לעסק לבין הלוואה לדיור
משכנתא לעסק ומשכנתא לדיור בישראל דומות במהותן, שכן שתיהן מיועדות לרכישת נכס מקרקעין תוך שעבודו כנגד ההלוואה.
עם זאת, קיימים מספר הבדלים משמעותיים ביניהן.
- משכנתא לעסק מיועדת לרכישת נכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות או מפעלים, בעוד משכנתא לדיור מיועדת לרכישת דירות או בתים למגורים.
- תקופת החזר המשכנתא לעסק קצרה יותר, לרוב עד עשר שנים , לעומת משכנתאות לדיור הנפרסות על פני תקופות ארוכות יותר.
- הריביות על משכנתאות לעסקים נוטות להיות גבוהות יותר, עקב הסיכון הגבוה יותר הנובע מאופיה התנודתי של הפעילות העסקית.
- הדרישות מהלווה: הבנקים נוטים להטיל דרישות שונות על בעלי עסקים בהשוואה ליחידים פרטיים, כגון הצגת תכנית עסקית, דו"חות כספיים, והוכחת יכולת החזר.
- הסיכון: משכנתא לעסק נחשבת בדרך כלל כבעלת סיכון גבוה יותר מבחינת הבנק, בשל התנודתיות של הכנסות עסקיות. לכן, הריביות על משכנתאות לעסקים נוטות להיות גבוהות יותר.