משכנתא בקפריסין מבנק מקומי או משכנתא מבנק ישראלי מה עדיף ?
אם אתם בשלב לקיחת משכנתא בקפריסין כנראה אתם כבר מאוד מתקדמים בתהליך קניית נכס בקפריסין. לבחירת אופן המימון של העסקה חשיבות רבה על הרווח והתשואה של כל העסקה. לצערי בחירה לא נכונה של מימון יכולה להביא להפסדים ביחוד בכל מה שנוגע לפערים בערי חליפין
משכנתא בקפריסין אפשרויות המימון המקובלות
משקיע חכם מנסה למנף את השקעה הנדל"ן, לצורך מימון קניית דירה בקפריסין יש מספר אפשרויות
משכנתא בשיעבוד דירה בישראל
הלוואה לצורך קניית דירה בקפריסין למשקיע זר עם אזרחות אירופאית
הלוואת דיור למשקיע זר ללא אזרחות אירופאית
לפני שמתלהבים מלקיחת משכנתא בקפריסין כדאי להבין שלא הכל נוצץ
בשנים האחרונות יש נהירה של זרים רבים, לא רק ישראלים, ברכישת נדל"ן בקפריסין. לא כל המוסדות המקומיים כבר מעודדים את התופעה ומסייעים לה.
אם בעבר היה קל יחסית לקחת משכנתא בקפריסין בבנק מקומי. כיום יותר קשה מבחינת הבירוקרטיה. הקשיים מתחילים בתהליך בירוקרטי ארוך, כל תיק מועבר לבנק המרכזי בלרנקה ואישור לוקח זמן.
בשנה האחרונה סכומי המשכנתאות צומצמו. בדרך כל התקופה בה מאשרים את המשכנתאות בקפריסין לא עוברות את ה 15 שנה בפועל למרות שבאופן רגולטורי ניתן אפילו ל 30 שנה
לקיחת משכנתא לנכס בקפריסין בשיעבוד דירה בישראל
לדעתי זו החלופה הטובה ביותר.
יש יתרונות במשכנתא בישראל מבחינת: תהליך האישור, ריבית ההלוואה ,תקופת ההלוואה, אין בעיה של שערי חליפין. סיבות אלה ואחרות מספיק טובות כדי לקחת בשיעבוד דירה קיימת לצורך קניית בית בקפריסין.
ביחוד אם מדובר בעסקה מהירה. בארץ הסיכויים לקבלת הכסף בזמן גדולים יותר.
כתבתי בהרחבה על לקיחת משכנתא לרכישת דירה להשקעה בחו"ל דרך בנק בישראל . כמובן אפרט בהמשך את החסרונות והיתרונות של כל אפשרות.
חייבים לציין שבחלק מהמקרים יש יתרון בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית.
גם פנסיונרים יכולים לקחת משכנתא ולקנות דירה נחמדה בקפריסין
מתברר שאחד הטרנדים הבולטים בשנים האחרונות הוא ישראלים פנסיונרים שרוכשים דירה להשקעה בקפריסין. הם מעבירים חלק מהשנה בקפריסין וחלק עם המשפחה והנכדים בארץ.
יש אפשרויות מימון המותאמות במיוחד למבוגרים מעל גיל 60, בצורת משכנתא הפוכה . שיכולה להוות פתרון מימון נוח מאוד ובאופן מפתיע גם זול בעיקר מול חלופות של לקיחת הלוואה בבנק מקומי.
לא צריך לפחד מכזו הלוואה, יש כל כך הרבה מיתוסים על משכנתא לבני הגיל השלישי, שממש חובה להפריח.
אנקדוטה יפה : לפני חודש עזרתי לזוג ישראלים בני 65 לקנות דירה בלרנקה ואפילו הם לקחו הלוואה פנסיונית חיפשו יאכטות למכירה בקפריסין שעוגנת במרינה . הם חיים את החיים הטובים. גם אתם יכולים
משכנתא בקפריסין דרך בנק מקומי
מבדיקה שערכנו עם אנשי נדלן בקפריסין שעובדים עם ישראלים. התברר יש כמה שינויים לגבי התנאים ללקיחת הלוואה מבנק מקומי
- גובה המשכנתא : ברגולציה יש אפשרות לקחת עד 50% הלוואה משווי הדירה ,בפועל מדובר במקרים רבים עד 40%
- לא ניתן לקחת הלוואה לרכישת קרקע
- משך הזמן מהגשה על קבלת הכסף כחודשיים ובתקופות עמוסות הרבה יותר
- תקופת ההלוואה: בפועל בגלל שמדובר בסכומים נמוכים ובעיקר לזרים התקופה המקובלת לאחרונה היא עד 15 שנה !!! מה שמעלה את ההחזר החודשי
- שמאות: כמו בארץ שיעור המשכנתא נקבע בהתאם לערך הנכס. בתקופה האחרונה קיבלנו דיווחים ששמאים מקומיים מעריכים את הנכסים בשיעור של עד 20% פחות מהחוזה
- עמלת פתיחת תיק בקפריסין כ 1% מגובה ההלוואה זה המון
- גיל הלווה לא יעבור את גיל 70 בתשלום האחרון וההחזר לא יעלה על 30% מהכנסה
- ההלוואה ניתנת בדולר/יורו חשיפה גדולה לשינוי שער החליפין
רוצים לחסוך הרבה כסף? הצטרפו לניוזלטר
השפעת שער החליפין !!! על תשלום משכנתא בבנק מקומי
הלוואה לדיור בישראל נלקחת בשקלים ומשולמת בשקלים פשוט מאוד.משכנתא בקפריסין נלקחת ביורו או דולר אבל משולמת על ידך בדרך כלל בשקלים
אם ההכנסות שלך במטבע חוץ, אין חשיפה גדולה
אבל אם ההכנסות שלך בשקלים ויש שינוי בשערי החליפין יש סיכון.כמובן שיש גם סיכוי שהשקל יתחזק ואז כל שקל שווה יותר אירו, אבל זה הימור
חשיפה דומה מתרחשת גם בעת בלקיחת משכנתא בפורטוגל
דוגמא להשפעת שער החליפית
דורון ורונית קנו בסוף שנת 2022 דירה להשקעה בקפריסין בעיר בלימסול בפרוייקט מייחודי עם דירה גדולה הפונה לים, צמוד למרינה החדשה
מחיר הדירה כ 700 אלף אירו
הבנק המקומי אישר להם משכנתא של 40% כ 280 אלף אירו ל 20 שנה בריבית 6.8% החזר ראשון של המשכנתא 2486 אירו
שער האירוה היה ב כ 3.47 ש"ח כלומר ההחזר הראשון בשקלים היה 3486*3.47=8626 ש"ח
הם פנו אלי מבועתים לאחר שנה.שער האירו קפץ ל 4.08
ההחזר שלהם קפץ ל 14,222 ש"ח בחודש, עלייה של 15% הם לא יכלו לעמוד בהחזרים החודשיים
בקיצור , זה דיי ברור שאני ממש לא ממליץ על לקיחת משכנתא לקניית דירה בחו"ל מבנק מקומי, אבל אם בכל זאת זה מה שהחלטת לעשות אלה המסמכים שצריך להביא לצורך הגשת הבקשה. ושיהיהי המון המון בהצלחה
מסמכים הדרושים לצורך הגשת בקשה לאישור משכנתא בבנק מקומי בקפריסין
כדברי השיר הידוע " סבלנות סבלנות, לא קונים בשום חנות" תנשמו בבקשה :
דרכון מצולם
קורות חיים באנגלית
טופס בקשת משכנתא מלא
שטר בעלות על נכס
אישור הכנסות ארבעה חודשים
תנועות בנק 6 חודשים אחרונים
חוזה המעיד על קניית נכס בקפריסין חתום וסופי
פוליסת ביטוח משכנתא ונכס
פתיחת חשבון בנק בקפריסין כל מה שצריך לדעת
תהליך פתיחת חשבון בנק בקפריסין לזרים היא פשוטה יחסית, אבל בגלל שהרבה מהאישורית נעשים במטה בהנקים ביוון עצמה זה עלול לקחת זמן.
למי שרוצה לגור באי כדאי מאוד שיהיה חשבון בבנק מקומי, גם לצורך פעילות שוטפת וגם לצורך לקיחת משכנתא בבנק בקפריסין
יש הבדל אם מדובר בחשבון פרטי/משפחתי או חשבון עסקי
פתיחת חשבון בנק בקפריסין פרטי
- יש מספר בנקים מובילים בקפריסין כמו : Bank of Cyprus , Helenicbank , כמובן סניפי יורובנק באי
- כשמדובר בחשבוןאישי לא חייבים להיעזר בעורך דין
- יש להציד מסמכים מזהים
- כל המסמכים בעברים צריכים להיות מתורגמים ומאושרים על ידי נוטריון
- במקרים מסויימים הבנק יבקש מסמכים כמו ארנונה או חשבון חשמל בית בקפריסין לצורך אימות כתובת ותושבות בפועל
- יש שיתוף פעולה והחלפת מידע בין רשות המיסים בקפריסין וישראל לכן כדאי לספק את כל המידע
אזרחות בקפריסין השקעה בנדל"ן
אחת הדרכים המהירות לקבל אזרחות זרה היא באמצעות ויזת זהב.
יש תנאים מסויימים לקלבל ויזת זהב ביווק וקפריסין
ויזת זהב בקפריסין לא מעניקה אזרחות אלא מעניקה מעמד של תושב קבוע permanent resident .
בהוכחת מגורים של לפחות שנים מתוך 7 שנים שעברו מהגשת הויסה. אפשר להגיש בקשה לאזרחות בקפריסין.
חשוב להבין: מדינות אירופה מצמצמות קבלת אזרחות מהירהבאמצעות ויזת זהב, התקנות והתנאים משתנים ממש כרמה שהועית או יומית
לכן, כדאי לוודא מראש מה התנאים היום לקבל אזרחות בקפריסין השקעה בנדל"ן, כדאי מאוד להיעזר בעורך דין
היו החמרות ושינויים שנכנסו לתוקף במאי 2023
אזרחו בקפריסין השקעה בנדל"ן"
אזרחות בקפריסין השקעה בנדלן של מינימום 300 אלך אירו .
מבקשים לראות אישורי הכנסות שתומכות ברכישת הנכס הכנסות שנתיות של 65 אלף איור לזוג ובנוסף 10 אלף עבור כל ילד/ילדה כלומר משפחה בת 5 נפשות יצטרכו להוכיח הכנסות של 95 אלף אירו
השינוי החדש הוא שחייבים להראות תשלום או רכישת של הנכס בשווי 300 אלף אירו לפני הגשת הבקשה לויזה ללא קשר למצב הפרוייקט אפילו אם עדיין בבניה
כדאי לדעת: הרשויות בודקות שהתשלום הועבר מהחשבון של המבקשים עצמם ולא מחשבון אחר
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה.
התמחות : מיחזור משכנתא, דירה להשקעה, מחשבון ריבית דריבית, Mortgage rates in Israel
