קניית דירה 20 80 הסיכונים והיתרונות
קניית דירה 20 /80 זה הטרנד החדש בעסקאות של דירות קבלן. הרשתות מוצפות בהצעות של קבלנים לתנאי תשלום שונים ומשונים.
לפני קבלת החלטה גורלית בנושא רכישת דירה, חשוב להבין את כל ההיבטים הכרוכים בכך.
מאמר זה יספק לכם את המידע הדרוש כדי להחליט באופן מושכל אם שיטת תשלום 20/80 מתאימה לכם.
לפני שמתחילים לקרוא
- אם בלוח התשלומים יש הלוואת קבלן זו לא עסקת 20/80
- קניית דירה 80/20 עלולה להיות מסוכנת עבורך
- אם התכנון לבצע עסקת אקזיט כלומר למכור זכויות לפני קבלת טופס 4 קראו את המאמר הנפרד
- אני מציע במאמר לוח תשלומים דומה אבל כזה שמגן עליכם
חושבים על מכירת הדירה לפני אכלוס בהמשך המאמר
יתרונות קניית דירה 20 80
רוכשי דירות שבאים אלי לפגישות יעוץ מספרים שהתחושה היא שהקבלנים מחזרים אחריהם.
הקבלנים מציעים תוספות שונות והטבות אבל משתדלים שלא להוריד את מחיר הדירה
אחת הדרכים היצירתיות של הקבלנים זה תנאי תשלום 20 80
יש שני יתרונות גדולים במתווה זה בעיקר כשמדובר בזוגות צעירים :
1
דחיית תשלום משכנתא : בשיטה זו, נדחים תשלומי החזר המשכנתא עד קבלת המפתח, לעיתים למשך מספר שנים. כך נמנעת ההוצאה הכפולה של שכר דירה ותשלומי משכנתא במקביל.יוקר המחיה בישראל מקשה מאוד על זוגות צעירים .
בתנאי תשלום 20 80 ההוצאה של תשלום המשכנתא נדחה ממש סמוך לכניסה לדירה מה שיכול לקחת מספר שנים. תזרים המזומנים של הרוכשים לא נפגע.
2
הון עצמי נמוך : הקונים צריכים לשלם מהון עצמי רק 20% מה שמאפשר להם להשתמש בשאר הכסף שחסכו ולהשקיע אותו באפיקים שונים ולהנות מהתשואה.
הרווח הוא כפול גם לא משלמים ריבית לבנק על משכנתא וגם נהנים מתשואה על השקעות.
חסרונות קניית דירה 20 80
החיסרון העיקרי הוא שהמשכנתא תילקח במועד מאוחר רק קרוב לאכלוס יש הרואים בכך יתרון מבחינת תזרים המזומנים.
אבל בראיה יותר רחבה מתברר כסיכון הגדול עבורך:
- חשיפה לסיכון עליית ריבית: במדינה שלנו לא יודעים מה יהיה מחר, בטח לא מה יהיו התנאים עוד שלוש או רבע שנים מהיום. כאשר לוקחים משכנתא בפרוייקט 20 80, אתם חשופים לעליית ריביות משמעותית שעלולה להכביד על תשלומי המשכנתא בעתיד. בלקיחת משכנתא ברכישה רגילה ניתן לנעול במועד הפעלת המשכנתא ריביות נוחות ולקבוע את המרווחים לאורך כל חיי המשכנתא.
- שינויים ברגולציה של המפקח על הבנקים: היום הון עצמי למשכנתא לדירה ראשונה הוא רק 25%. אם במועד הכניסה לדירה התקנה תשונה ל 30% או יותר. או שינוי לרעה בכל רגולציה אחרת שעלולה לפגוע ברוכשים
- סיכון שהמשכנתא לא תאושר : נכון להיום אתם בריאים, עובדים ומסוגלים לעמוד בהחזר החודשי לבנק.מה יקרה בעתיד אם אחד מכם לא יעבוד והבנק לא יאשר את המשכנתא כי ההכנסות לא מספקות.או חלילה אם אחד מכם יחלה במחלה שחברת הביטוח לא תסכים לבטח. ואתם תישארו עם חזה חתום וחוב לקבלן. צריך לוודא שתעמדו בעתיד בתנאים לקבלת משכנתא .
4. חשיפה למדדים : נכון שבמשא ומתן טוב ניתן לבטל הצמדה למדד תשומות הבניה, אבל לא כל הקבלנים מאפשרים זאת. ההצמדה היא על כל הסכום שלא שולם עדיין לקבלן. בשיטת תשלום 20 80 קרוב ל 80% מיתרת התשלום שנותר הנכס חשוף. הכרחי לדעת מה צפי מדד תשומות הבניה .
5 .אין הדרגתיות בתשלום המשכנתא : כאשר מדובר בלוח תשלום רגיל הרוכשים מתרגלים באופן הדרגתי לעלייה הדרגתית בתשלום ההחזר החודשי.
בעת קניית דירה 20 80 כל המשכנתא נלקחת בפעם אחת. פתאום משלמים החזר גדול שלא נערכו אליו
6. מדובר בחוזה משפטי מורכב יותר מאשר עסקת קבלן רגילה עם לוח תשלומים סטנדרטי. עורך הדין שמייצג את הרוכשים חייב להיות עירני ומודע למתווה אם לוקחים משכנתא בהתאם ללוח תשלומים רגיל, מצד אחד משלמים החזר חודשי. אבל מצד שני המשכנתא מתחילה לעבוד. בשנים שעד הכניסה לדירה יתרת המשכנתא יורדת בהתאם ללוח שפיצר, לעומת בשיטת תשלום 80/20 שבה המשכנתא נלקחת רק בסמוך לכניסה.
7. בדרך כלל בעסקאות כאלה יש שילוב של הלוואת קבלן כדאי לקרוא על החסרונות של הלוואת קבלן
ההמלצה שלי ללוח תשלומים שונה ששומר עליך
ועדיין נותן את היתרונות של קניית דירה בפרוייקט 20 80
מניסיון שלי של שנים רבות בתחום וליווי של מאות רוכשים.
הסיכון בעסקת 20 80 גדול מאוד
כיועץ משכנתא פרטי אני מציע ללקוחות שלי וריאציה דומה מאוד לתשלומים של 20/80 .
אני מציע לשלם לפחות 30% לקבלן.
אמנם מדובר ב 10% יותר , זה לא מעט. אבל כפי שכבר הבנת ה 10% קונים לך הרבה מאוד שקט ובטחון.
עסקת פליפ מהירה, מכירת דירה לפני אכלוס - לא כל כך מהר
משרד השיכון כתב חוזר מיוחד בנוגע למכירת דירה לפני אכלוס
מציע לבדוק היטב עם עורך דין אם זו הכוונה שלכם
חושבים למכור דירה שקניתם מקבלן לפני האכלוס? הנה כל מה שחשוב שתדעו:
זכויות מכירה: 🔑 לפני הכל, בדקו את ההסכם המקורי עם הקבלן. חייבת להיות לכם זכות למכור את הדירה לפני האכלוס ללא הגבלות. זה קריטי – בלי זה, כל התהליך עלול להיתקע.
הגנה על הכסף: 💰 כל הערבויות הבנקאיות שקיבלתם צריכות לעבור לקונה החדש. זה לא תמיד פשוט – צריך לוודא מראש שהבנק או חברת הביטוח מאשרים את ההסבה הזו. אל תתקדמו בלי לסגור את הנושא הזה.
מימון לקונה: 🏦 שימו לב – יש פה נקודה מעניינת שרוב האנשים לא יודעים: הבנקים בדרך כלל יתנו משכנתא רק על המחיר המקורי של הדירה מהקבלן, לא על מחיר המכירה החדש. למשל, אם קניתם ב-2 מיליון ומוכרים ב-3 מיליון, הקונה שלכם עשוי לקבל משכנתא על 2 מיליון בלבד.
חשוב ליידע את הקונה על זה מראש!
מיסוי: 📊 נקודה אחרונה וחשובה – הקונה שלכם עלול לשלם מס רכישה גבוה יותר (6%) כי זו נחשבת "זכות במקרקעין" ולא דירה רגילה. זה יכול להשפיע משמעותית על העסקה. 💡 המלצה חמה: קחו עורך דין שמתמצא בעסקאות כאלה. יש פה יותר מדי פרטים קטנים שיכולים להשתבש, ועדיף לעשות הכל נכון מההתחלה.
השלבים ללוח תשלומים דומה
- חתימה על החוזה והעברת 20% כהון עצמי
- לאחר בדיקת עורך הדין שלכם להעביר לקבלן הון עצמי למשכנתא השלמה להון עצמי למשכנתא . למשל 25% כאשר מדובר בדירה יחידה
- בהקדם האפשרי לפעול עם יועץ משכנתאות פרטי לאישור כל מסגרת המשכנתא הנדרשת.
- להעביר לקבלן מכספי המשכנתא סכום של כ 10% ממחיר הדירה. מרגע זה המשכנתא פועלת עובדת
מחזירים לבנק רק על הסכום שנמשך בפועל לקבלן - מרגע זה אתם יכולים להמשיך בלוח התשלומים המוסכם עם הקבלן
היתרונות בהצעה ללוח התשלומים לקבלן
אמנם לא מדובר בהעברת 20% אלא נניח לפחות 30% , ההשלמה של אותם 10% לא תכביד על ההתנהלות הכלכלית שלך אבל תשמור עליך מאוד
- ברגע שמושכים חלק מהמשכנתא היא מתחילה לעבוד וקשה מאוד לבטל אותה לא מסתכנים במצב שמסיבות שונות הבנק לא יאשר משכנתא עוד שלוש או ארבע שנים
- מקבעים ריביות : היום אני יודע מה סביבת הריבית אני לא יכול לדעת מה תהיה הריבית עוד 3 שנים. ברגע שמבצעים חלק מהמשכנתא המרווח מתקבע לאורך כל חיי המשכנתא.
- מקטינים את החשיפה להצמדה למדד תשומות הבניה
- המשכנתא עובדת בכל חודש בגל שנה יתרת ההלוואה קטנה והולכת
כאשר מושכים אפילו חלק מתוך המסגרת של המשכנתא חלק אפילוו מעבירים לקבלן. קשה מאוד לבנק להפסיק אותה גם אם יש קצת הרעה בתנאי הלווים הרבה יותר קל לבנק לא לאשר משכנתא חדשה בעתיד מאשר להפסיק תשלומים של משכנתא קיימת.
אודות כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מיחזור משכנתא , כמה עולה יועץ משכנתאות , ריבית הפריים,
משכנתא הפוכה , Mortgage broker in Israel