הגדלת משכנתא קיימת: מתי כדאי? איך ובעיקר בכמה ?
עד ה 31/12/24 יש הקלה זמנית בהגדלת משכנתא ובתוספת למשכנתא קיימת
אפשר להגדיל המשכנתא קיימת עד 70% משווי הנכס
אם כיום יש משכנתא של מעל 50% אז ניתן להגדיל עד 70% או 200 אלף
קצת מורכב לאישור, לכן אני כאן
תנאים להגדלת משכנתא
בתנאים מסוימים, תקנות בנק ישראל מאפשרות לקיחת תוספת למשכנתא הקיימת . סך החוב לבנק יגדל.
אבל התוספת תהיה בדרך כלל בתנים טובים יותר מהלוואה רגילה. החזר המשכנתא חודשי יעלה פחות מאשר עלות הלוואה
יש כמה תנאים המאפשרים הגדלת משכנתא קיימת
- יתרת המשכנתא על הדירה צריכה להיות מתחת ל 50% משווי הבית בעת הגשת הבקשה
- סכום התוספת למשכנתא לא יעבור את ה 50%
- בנקים למשכנתאות לא מאפשרים הגדלת משכנתא לצורך רכישת דירה נוספת ( בעזרת יועץ משכנתאות ניתן למצוא פתרון גם לה)
לפני שמגדילים את המשכנתא יש אפשרות להקטין בצורה חכמה את ההחזרים על הלוואות יקרות מקטימים את ההחזר ב50%
בעקבות המלחמה בדיקת חיסכון ללא עלות
יתרונות וחסרונות : לקיחת תוספת למשכנתא
יתרונות הגדלת משכנתא:
- ניתן לקבל הלוואה בסכומים גבוהים יותר מאשר בלקיחת הלוואה רגילה.
- אפשר לפרוס את התוספת למשכנתא לתקופה ארוכה וכך להקטין את ההחזר החודשי
- תנאי הריבית שמקבלים בהגדלת משכנתא עדיפים במקרים רבים על ריבית הלוואה רגילה
- הגדלת משכנתא קיימת לא משפיעה על מסגרת האשראי שלך בבנק בניגוד להלוואה רגילה ש"אוכלת" את המסגרת הכסף נכנס לחשבון הלווים
חסרונות הגדלת משכנתא:
- מדובר עדיין בלקיחת הלוואה , באופן עקרוני אני מתנגד ללקיחת משכנתא או הלוואה כי עלולים להיגרר למעגל של לקיחת הלוואות ואז מגדילים את המשכנתא כדי להחזיר את ההלואות הקיימות. צריך להבין מה המטרה של הגדלת המשכנתא והאם היא הכרחית
- בדרך כלל הגדלת משכנתא נעשית בבנק בו המשכנתא הנוכחית נמצאת. הבנק מנצל זאת ומציע ריביות יותר גבוהות כי מבינתו מדובר בלקוח שבוי. מה שלא נכון כי נעיתן לפנות לקבלת הצעות לבנקים אחרים בצורת הגדלת משכנתא בדרגה שנייה. מדובר בתהליך יותר ארוך
מתי כדאי להגדיל משכנתא ?
במהלך החיים אנו נתקלים בצרכים והוצאות בלתי צפויים שדורשים מימון נוסף. במקרים מסוימים, הגדלת המשכנתא הקיימת יכולה לספק מענה הולם וכלכלי לצרכים אלה. אז מתי בדיוק כדאי לשקול לקיחת תוספת במקום פתרונות אחרים? זו אפשרות טובה לאמהות חד הוריות
1
הגדלת משכנתא לצורך שיפוץ
שיפוצים בבית דורשים הערכות פיננסית מוקדמת, מדובר בדךר כלל ביותר מ בכ 100 עד 300 אלף שקל בממוצע.
לכל הבנקים למשכנתאות יש מסלול מיוחד לצורך הלוואות לשיפוץ, מדובר בריביות שהן קצת יותר גבוהות מריבית משכנתא רגילה אבל נמוכות מריבית לכל מטרה
כמה נקודות חשובות בנוגע להלוואה לשיפוצים:
כאשר מדובר בבינוי ממש הרחבה או יציאה מהיקף הבית הקיים. הבנק ידרוש לראות היתר בניה מאושר ובתוקף
הבנק דורש לראות הצעת מחיר חתומה או כתב כמויות של הקבלן.
במקרה של הלוואה לבניית ממד יש נוהל מקוצר בבנק
הבנק שולח שמאי לפני תחילת העבודה כדי שהוא יאשר את הצעת המחיר והיקף העבודה.
במקרים מסויימים בעיקר בסכומים גבוהים הבנק שולח שמאי בפעם השניה כדי לראות שכל מה שנכתב בהצעת המחיר בוצע והשיפוץ אכן התבצע.
יש פעמים בהם הבנק מעביר רק את מחצית הסכום בחתימה על התוספת למשכתא ואת המחצית בעת הביקור השני של השמאי. כדאי לקחת זאת בחשבון
2
סיוע לילדים
אחד הסיבות הטובות למנף את הנכס הקים הוא עזרה לילדים. בין אם מדובר לצורך לימודים, חתונה או כל סיבה טובה אחרת. מדובר עדיין בהלוואה בתנאים טובים ובפריסה נוחה הבנקים יותר גמישים במשכון דירת הורים לטובת רכישת דירה של ילד
אפשר גם להגדיל משכנתא לחד הורית
3
3) הלוואה לעסק
הבנקים לא מאפשרים באופן עקרוני לא ניתן לשעבד דירת מגורים לצורך לקיחת הלוואה לעסק.
יש בנקים שמקפידים על כך, בעזרת יועץ משכנתאות פרטי ותיק ומנוסה אפשר להגיש לבנק המתאים.
זה יתרון גדול מאוד למשכן דירת מגורים לצרכי העסק כי הריבית על דירת מגורים נמוכה משמעותית מהריבית על הלוואה עסקית וגם ניתן לפרוס את התוספת של משכנתא עסקית לתקופה ארוכה יותר
4
מיחזור הלוואות יקרות
אחת הסיבות הכי נפוצות לבקשת הגדלת משכנתא קיימת.
יש אפשרות למחזר הלוואות בנקאיות שנלקחו בריביות גבוהות ותקופות קצרות, אל המשכנתא. בצורה כזו ניתן גם
להפחית את ההחזר החודשי בצורה ניכרת כי יש אפשרות לפרוס את ההלוואה לתקופה של 20 עד 25 שנים וכך ההחזר החודשי קטו. האפשרות של איחוד הלוואות יכול להקל מאוד.
כמה זמן לוקח לקבל תוספת למשכנתא
חשוב לומר : מבחינת הבנק מדובר בתהליך שדומה מאוד ללקיחת משכנתא חדשה.
במקרים רבים תוספת למשכנתא קיימת מסובכת יותר ולוקחת יותר זמן.
צריך להיערך לחודשיים
השלבים בהגדלת משכנתא
- הגשת הבקשה :
מדובר בהגשה כמו של משכנתא חדשה. הבנק דורש את כל המסמכים לצורך בדיקת יכולת החזר לאחר התוספת
הבנק מאשר מחדש את הסכום הכולל של ההלוואה. חשוב לבנות תמהיל משכנתא חכם לתוספת - הזמנת שמאי :
למרות שמדובר רק בתוספת הבנק מחייב הזמנת שמאי, גם אם התוספת המבוקשת היא בסכומים קטנים יחסית לשווי הדירה.
אם יש שמאות שנעשת עד שנה ממועד הגשת הבקשה הנוכחית הבנק יכול להסכים להשתמש בה - הזמנת שטרי משכנתא :
מדובר מתהליך ממש דומה למשכנתא רגילה. לכן הבנק צריך לרשום את הסכום המעודכן בטאבו.
לצורך זה הבנק מזמין שטרי משכנתא. הרישום נעשה על ידי הלקוחות בעזרת עורך דין - עריכת ביטוח משכנתא :
הבנק נותן כסף חדש כהלוואה, התוספת למשכנתא צריכה להיות מכוסה בביטוח חיים שמוסב לטובת הבנק
טיפ חשוב : כדאי לבדוק את ניתן להוזיל את תעריפי הפרמיה על המשכנתא הנוכחית.
במקרים רבים ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים
לא חייבים לקחת את התוספת למשכנתא רק בבנק בו היא נמצאת
חדש
בנק ישראל מאפשר ללקוחות לבצע הגדלת משכנתא בכל בנק .
אם התוספת למשכנתא תילקח בבנק אחר. אז מדובר בתהליך שנקרה הלוואה בדרגה שנייה
הכוונה היא שהבנק בו נמצאת המשכנתא לדיור הוא בדרגה ראשונה והבנק החדש שהוא נותן את התוספת למשכנתא נוגדר כלווה בדגה שנייה
כמובן שמדובר גם בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית
טיפ חשוב : בהתאם לתקנות בנק ישראל אסור לבנק שנמצא בדרגה הראשונה לסרב לבקשה למתן תוספת למשכנתא בדרגה שנייה בלי הסבר מנומק והגיוני
אודות כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
בעלים של עסק בתחום יעוץ פיננסי ומשכנתאות
תחומי התמחות : משכנתא לעובדי מדינה , משכנתא לרווקים ,
כמה משכנתא אפשר לקחת , כמה עולה יועץ משכנתאות ,
החזר משכנתא על 2 מיליון