דירה להשקעה בארץ או בחול: איך לבחור את ההשקעה הנכונה עבורך
מתלבטים בין השקעת נדל"ן בארץ או בחו"ל? מאמר זה יחשוף בפניכם את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות.
מהמינוף והמיסוי ועד לניהול השוטף והתשואה הצפויה – כל המידע הקריטי במקום אחד. בסיום הקריאה תהיו מצוידים בידע חיוני שיסייע לכם לקבל החלטה מושכלת ולהימנע מטעויות יקרות בדרך להשקעה המתאימה לכם.
השוואת אפשרויות מימון בישראל ובחו"ל
מינוף
כשאנשים קונים נכס להשקעה, הם בדרך כלל לא משלמים הכל מהכיס.
במקום זה, הם לוקחים משכנתא על הדירה הנרכשת -זה מינוף
זה נשמע מפחיד? אם עושים את זה נכון, זה יכול להיות רעיון ממש טוב שיעזור לכם להרוויח יותר.
בארץ, לקחת משכנתא לדירה להשקעה. זה די פשוט. יש תהליך ברור והבנקים מכירים את העניין.
משכנתא לדירה בחו"ל ? זה כבר סיפור אחר. לפעמים קשה למצוא מי שייתן לכם הלוואה בבנק מקומי, ואם כן – בדרך כלל תשלמו יותר ריבית.
אז אם אתם חושבים על נכס בחו"ל, כדאי לבדוק טוב טוב איך תממנו את זה.
יש גם אפשרויות אחרות: אפשר להשתמש בכסף מהחסכונות כמו פנסיה או קרנות כספיות שלכם
לפעמים יש שם תנאים ממש טובים. או שאפשר לקחת הלוואה רגילה מהבנק, אבל שימו לב – בדרך כלל הריבית גבוהה יותר וצריך להחזיר מהר.
הכי חשוב? ככל שתמצאו כסף בזול יותר, ככה יש סיכוי שתרוויחו יותר בסוף. אז שווה להקדיש לזה קצת זמן ומחשבה.
חשוב לדעת:
יש אפשרות לבצע הגדלת משכנתא על דירה בישראל לטובת רכישת דירה בחו"ל.
לא כל הבנקים אוהבים את האפשרות הזו ולא מציעים בכלל.זו אחת הדרכים לממן את הרכישה
רוצים לקנות דירה בחו"ל -דברו איתי
סיכוני מטבע
בואו נדבר על אתגר מעניין בהשקעות נדל"ן בחו"ל – שערי החליפין.
נשמע מסובך? אל דאגה, ננסה לפשט.
חשבו על זה כך: אתם חיים בישראל, משלמים את רוב ההוצאות בשקלים, אבל הנכס שלכם בחו"ל מניב הכנסות במטבע זר.
נניח שאתם מקבלים שכירות של 1000 דולר בחודש. היום זה אולי 3700 שקל, אבל בחודש הבא? יכול להיות יותר או פחות.
המשמעות הגדולה יותר היא בעת מכירת הנכס, כשהפרשי שער עלולים להשפיע משמעותית על הרווח הסופי שלכם.
חשוב לזכור שאי אפשר לנבא בוודאות את שינויי שערי החליפין, ולכן זהו גורם
זה גם אחד הסיכונים בלקיחת משכנתא בבנק זר, על ידי הגדלת משכנתא קיימת על דירה בישראל הסיכון הזה מתבטל
דוגמא למצב שבו שער החליפין משתנה לרעת המשקיע:
נניח שקניתם נכס בחו"ל ב-100,000 דולר
כששער החליפין היה 5 שקלים לדולר: עלות הנכס בשקלים: 100,000 * 5 = 500,000 שקלים כעבור זמן, אתם מוכרים את הנכס באותו מחיר (100,000 דולר)
אבל שער החליפין ירד ל-4 שקלים לדולר: תמורת המכירה בשקלים: 100,000 * 4 = 400,000 שקלים
התוצאה: הפסדתם 100,000 שקלים (500,000 – 400,000), או 20% מההשקעה המקורית, רק בגלל שינוי בשער החליפין. כמובן, השינוי יכול להיות גם לטובתכם אם שער החליפין יעלה. אבל הנקודה היא שזה גורם נוסף של אי-ודאות שצריך לקחת בחשבון בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
נבחן כעת מצב שבו שער החליפין משתנה לטובת המשקיע:
נניח שקניתם נכס בארה"ב בשווי 100,000 דולר, כאשר שער הדולר בעת הרכישה היה 3.5 ש"ח לדולר.
כלומר, העלות הכוללת בשקלים הייתה 350,000 ש"ח.
אם לאחר מספר שנים שער הדולר עולה ל-3.8 ש"ח לדולר, וכעת אתם מוכרים את הנכס באותו מחיר של 100,000 דולר, התמורה שתקבלו בשקלים תהיה 380,000 ש"ח – כלומר, רווח של 30,000 ש"ח רק משינוי בשער המטבע, מבלי שהנכס עצמו התייקר.
במקרה שבו ערך הנכס גם עלה, למשל ל-110,000 דולר, הרווח הכפול יהיה משמעותי עוד יותר: מכירה ב-110,000 דולר בשער חליפין של 3.8 ש"ח לדולר תניב 418,000 ש"ח, לעומת 350,000 ש"ח שהושקעו – רווח כולל של 68,000 ש"ח.
מחיר
עם כל הרצון הטוב לקנות דירה להשקעה בארץ או בחו"ל. לרבים יש מגבלה של אמצעים
הסתכלות על גרף של מדד מחירי הדירות בישראל מספר את הסיפור, מחיר הדיור בישראל פשוט יקרים
אם למשפחה יש נני 600 אלף ש"ח , בארץ אי אפשר לקנות נכס במחיר הזה ואילו למשל בקניית דירה בפורטוגל ניתן למצוא במחיר הזה דירת חדר או דירת סטודיו יפה
נכון שבישראל אפשר לקחת משכנתא לדירה שניה
אבל במקרים רבים עם כל הרצון הטוב הכסף שיש לנו מכתיב את ההשקעה.
תשואה
תשואה היא אחד השיקולים המרכזיים בהחלטה האם לקנות דירה להשקעה בישראל או בחו"ל היא התשואה השוטפת
בישראל התשואה מהשכרת דירות בערים הגדולות נעה בדרך כלל בין 3-5% בשנה, כאשר באזורי פריפריה היא עשויה להגיע ל-6-7%.
לעומת זאת, השקעות בחו"ל עשויות להציע תשואות גבוהות יותר, לעיתים 8-10% ואף יותר, אך חשוב להתייחס לאלה בזהירות.
משווקים ויועצים עלולים להציג הבטחות שווא של תשואות מופרזות או "השקעות בטוחות" ללא סיכון.
בפועל, השקעות בחו"ל כרוכות בעלויות נוספות כמו ניהול מרחוק (7-10% מההכנסות), מיסוי מורכב, והוצאות בלתי צפויות. בנוסף, תנודות בשערי מטבע עלולות להשפיע משמעותית על התשואה הסופית.
לכן, בעוד שהתשואות הגולמיות בחו"ל עשויות להיראות אטרקטיביות יותר, חשוב לבצע ניתוח מעמיק של כל העלויות והסיכונים. משקיעים פוטנציאליים צריכים להיזהר מהבטחות מוגזמות, לבצע בדיקת נאותות עצמאית, ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים בלתי תלויים לפני קבלת החלטות. בסופו של דבר, השקעה מוצלחת, בין אם בארץ או בחו"ל, תלויה בהבנה מעמיקה של השוק, ניהול נכון של הסיכונים, וגישה מפוכחת להזדמנויות ההשקעה.
מחשבון משכנתא ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
בכמה ישתנה ההחזר עם שינוי 1% בריבית ?
ניהול שוטף והיכרות עם השוק
ניהול שוטף והיכרות עם השוק הם גורמים מכריעים בהשקעת נדל"ן, עם הבדלים משמעותיים בין השקעה בארץ ובחו"ל.
בישראל, יש לכם יתרון של היכרות עמוקה עם השוק המקומי – אתם יכולים לסייר בשכונות, לשוחח עם תושבים ולחוש את הדופק של האזור.
ניהול הנכס בארץ לרוב נעשה באופן עצמאי, מה שחוסך עלויות אך דורש יותר זמן ומאמץ.
לעומת זאת, בהשקעה בחו"ל, ההיכרות עם השוק מוגבלת ומסתמכת בעיקר על מידע מרחוק או ביקורים קצרים.
הניהול השוטף בחו"ל מחייב לרוב שימוש בחברת ניהול מקומית, שגובה בין 7-10% משכר הדירה ולעתים עמלות נוספות.
זה אמנם מקל על ההתנהלות היומיומית, אך מצמצם את השליטה הישירה שלכם על הנכס ומקטין את הרווחים.
מיסוי ובירוקרטיה
בהיבט המיסוי, ההבדלים משמעותיים במיוחד.
בישראל קיים פטור ממס על הכנסות משכירות למגורים עד לתקרה של כ-5654 ₪ בחודש נכון לשנת 2024 , מה שמקל על משקיעים קטנים ובינוניים. לעומת זאת, הכנסות מנכס בחו"ל בדרך כלל אינן נהנות מפטור דומה.
יתרה מזאת, בהשקעה בחו"ל, המשקיע עשוי להידרש לשלם מס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, אם כי קיימות אמנות מס בין מדינות שנועדו למנוע כפל מס.
הדיווח על הכנסות מנכס בחו"ל מורכב יותר ולרוב דורש שירותי רואה חשבון מקומי, מה שמוסיף לעלויות. בנוסף, במדינות מסוימות כמו ארה"ב, ייתכן שיידרש דיווח כפול – הן ברמה המדינתית והן ברמה הפדרלית. זאת לעומת ישראל, שבה במקרים רבים, במיוחד עבור נכס בודד או שניים, ניתן להסתדר ללא שירותי רואה חשבון או עם סיוע מינימלי.
יש הבדלים במיסוי בעת רכישה ומכירה של נכסים. בישראל, למשל, קיים מס רכישה מוגדל על דירה שנייה ומעלה, בעוד שבמדינות אחרות המצב עשוי להיות שונה. כמו כן, מס רווחי הון בעת מכירת הנכס עשוי להיות שונה בין המדינות.
לסיכום, בעוד שהשקעה בנדל"ן בישראל מציבה אתגרים בירוקרטיים ומיסויים מוכרים יחסית, השקעה בחו"ל דורשת התמודדות עם מערכות זרות, עלויות נוספות של ייעוץ מקצועי.
השקעה בנדל"ן, בין אם בארץ או בחו"ל, טומנת בחובה יתרונות וחסרונות ייחודיים. בעוד שהשקעה מקומית מציעה נוחות וודאות, השקעה בחו"ל עשויה להציע תשואות גבוהות יותר אך גם סיכונים מוגברים. המפתח להצלחה טמון במחקר מעמיק, הבנת כל ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים, והתאמת ההשקעה למטרות האישיות ולרמת הסיכון המועדפת. בכל מקרה, גישה מושכלת ומאוזנת היא המפתח להשקעה מוצלחת.
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
