תנאים לקבלת משכנתא: מה באמת חשוב לבנק לדעת [2024]
האם יש רשימת תנאים לקבלת משכנתא ? יש תנאים למשכנתא שנקבעים על ידי בנק ישראל ומשתנים מפעם לפעם
בנוסף לכל בנק יש גם תוספות ופרשנות ייחודית משלו .
כל בנק שם דגש שונה בתהליך האישור ולכן חשוב לדעת לאיזה בנק להגיש את הבקשה מראש.
איך ניתן לשפר את התנאים למשכנתא ? הכל כתוב בהמשך המאמר
מי יכול לקחת משכנתא ?
משכנתא מאפשרת מינוף של הנכס כלומר במקרה של דירה ראשונה על כל שקל שמביאים מהבית ניתן לקבל כהלוואה שלושה שקלים מהבנק.
מי יכול לקחת משכנתא ? :באופן עקרוני בגיר מעל גיל 18 יכול לקחת משכנתא
יש תנאים למשכנתא שקשורים ללווה ויש תנאים למשכנתא התלויים בנכס עצמו ובאופן הרישום
תנאים לקבלת משכנתא -האם יש מספיק הון עצמי
הון עצמי זה הכסף שהבאתם מהבית לצורך הרכישה עצמה. לא כולל תשלום למס רכישה, תיווך, שיפוץ וכ'.
ככל שהבאתם יותר הון עצמי ריבית המשכנתא יותר טובה כי הסיכון של הבנק קטן.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה : מינימום 25% הון עצמי
- בשיפור דיור הקריטריונים יותר מורכבים: מצב בו מצהירים על כוונה למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. דרוש הון עצמי של לפחות 30%.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה : לפחות 50% ממחיר הדירה כסף מהבית
חשוב לדעת:
אחת הבעיות הגדולות של רוכשי דירות זה השלמת הון עצמי לצורך לקיחת משכנתא.הגענו למצב שבו לווים עם הכנסות גבוהות שמאפשרות החזר משכנתא גדולה. כל עוד חסר הון עצמי אז לא ניתן לקחת משכנתא בהתאם לתקנות בנק ישראל.כתבתי על מגוון אפשרויות שמאפשרות לך השלמת הון עצמי למשכנתא
תנאים לקבלת משכנתא - בדיקת היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא
הדבר שהכי חשוב לבנק, שהלווים יוכלו להחזיר את ההלוואה כל חודש במשך שנים בלי הפרעה.
הבנק רוצה לוודא שיש לך יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות.
המומחיות העיקרית של הבנק זה ניהול סיכונים. לאור הניסון הרב של הבנקים הם עושים בדיקת יכולת החזר מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות.
כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.
דוגמא לבדיקת יכולת החזר של לווים
לדוגמה: ההכנסה נטו של גיל ואורלי היא 16,000 ₪. יש להם הלוואה של כ 80 אלף ש"ח עם החזר בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪ שמסתיימת עוד שנתיים.
הם מבקשים לרכוש נכס במחיר של 1.8 מ' ויש להם הון עצמי של 800 אלף.
מבקשים משכנתא של 1000000 שקל
האם הבנק יאשר את הבקשה שלם אורלי וגיל ?
הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי.
לפי תקנת בנק ישראל תנאי ללקיחת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 35 % מההכנסה הפנויה . כלומר לא יותר מ 4725
החזר חודשי מינימלי על המשכנתא הוא כ 5400 בחודש,
לכן במקרה הזה גיל ואורלי אינם עומדים תנאים ללקיחת המשכנתא.
בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר א ת ה 40% המותרים.
מה הצעתי להם לעשות ?
או לסלק את ההלוואה שנותרה ואז להגדיל את ההכנסה הפנויה או לחילופין לקצר את ההלוואה ב 7 חודשים כך שהתקופה תתקצר ל18 חודשים.
ואז הבנק לא מתחשב בהלוואה בחישוב
בגלל המצב הכלכלי הבנקים מחמירים בבדיקת יכולת ההחזר.
חלק ניכר מהבנקים מאפשרים החזר משכנתא שלא עובר 1/3 מההכנסה.
בגלל עליית מחירי הדיור ועליית ריביות המשכנתא ההחזר החודשי עולה.
כך שנוצר מצב שבגלל אי עמידה ביחס ההחזר המחמיר לקוחות לא יכולים לקבל משכנתא
חשוב לתכנן בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ את תמהיל המשכנתא הנכון אשר מתחשב בעליית הריביות והאינפלציה
עצת זהב
התנהלות תקינה בחשבון הבנק היא אחד הקריטריונים ללקיחת משכנתא
התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא היא תנאי משכנתא חשוב.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת,לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.
הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה.
וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.
תיקון דירוג אשראי – טעות מסוכנת
בשנה האחרונה אני נתקל ביותר לקוחות אשר התפתו וביקשו לתקן את דירוג האשראי שלהם.
בין אם חזר בעבר צ'ק או חודש שהמשכנתא לא שולמה.
זו טעות חמורה
לפנות אל גורמים שמבטיחים שיפור דירוג זו טעות חמורה.
אשר יכולה לגרום לסירוב הבנק לתת משכנתא
במקום זאת צריך לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי אשר ידע איך להתמודד עם המצב וכיצד יש להגיש לבנק
ותק במקום העבודה תנאי משכנתא
ותק במקום העבודה הוא אחד הדברים שהבנק בודק לפני מתן אישור למשכנתא.
הבנק אוהב שכירים, ביחוד כאלה עם ותק בעבודה.
אם מדובר בשכיר שעובד פחות משנה במקום העבודה הבנק ידרוש אסמכתאות המצביעות על רצף תעסוקתי.
הבנק יבקש לראות את התלוש האחרון ממקום העבודה הקודם. כדי לבדוק האם יש רצף תעסוקתי סביר
אם יש פער של נניח עד שלושה חודשים מדובר בפרק זמן סביר. הבנק למשל פחות יקבל אם יהיה פער של שנה נניח בין עבודות
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא
מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא ?
מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא הוא אחד התנאים ללקיחת משכנתא
ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.
תנאים עבור לקיחת משכנתא לעצמאים
עצמאי? עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה הנוכחית עד היום וגם על השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא.
שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק עבור עצמאי. לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.
משכנתא לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על משכנתא לעצמאים ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
תנאים לקבלת משכנתא ליחיד
בשנים האחרונות יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים,
הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
אחד תנאים לקבלת משכנתא ליחיד זה בדיקת יחס החזר של כ 30% מההכנסה הפנויה. כמדובר בלווה יחיד הבנק יותר מחמיר
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות . האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.
מצב רישומי תקין של הנכס תנאי למשכנתא
יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס .
יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי.
עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.
מי קובע בכלל את התנאים למשכנתא?
הבנקים רוצים בעיקר להיות בטוחים בחוסן הפיננסי של הלווים להחזיר לאורך שנים את המשכנתא.
לכן במקרים רבים הבנקים מחמירים בנוסף לתנאים של בנק ישראל.
זו טעות לחשוב שלבנק אין בכלל מה לדאוג ,כי באפשרותו למכור את הדירה אם לא עומדים בהחזרים.
הבנק רוצה שקט, רוצה שתשכחו מהמשכנתא ותמשיכו לשלם לו כל חודש.
הבנקים לא רוצים מודעות בעיתון וכתבות על משפחות שהבנק סילק מדירתם, לא רוצים להתעסק בפינוי ומכירת נכסים.
לכן הבנק בודק היטב את הלווים בתהליך קבלת אישור העקרוני למשכנתא.
בהתאם לנתוני הלווים נקבעים מסלולי המשכנתא , ככל שמצב הלקוחות טוב כך הריבית המוצעת תהיה נמוכה .
ולהיפך, אם רמת הסיכון של הבנק במתן ההלוואה בהתאם לנתונים גבוהה, הבנק מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר. ואף לעיתים מסרב לתת משכנתא
תנאים למשכנתא ראשונה
לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי.
תנאים לקבלת הלוואה מהבנק
משכנתא היא סוג של הלוואה. יש הבדל בין משכנתא להלוואה שכדאי להכיר.
ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.
סיוע מהמדינה בלקיחת משכנתא
מי שעומד במספר קריטריונים למשכנתא יכול לקבל ריבית זכאות מופחתת
איך מוציאים תעודת זכאות
מידע שתוכלו לשמור אצלכם
מצגת המאמר
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : כמה משכנתא אפשר לקחת , כמה עולה יעוץ משכנתאות ,
מסלולי משכנתא מומלצים , ריבית משכנתא הפוכה ,
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים עבורך
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
מידע נוסף איך לקבל משכנתא אופטימלית
