כמה הון עצמי צריך למשכנתא בשנת 2024?
מחשבון משכנתא ייחודי
כמה הון עצמי צריך למשכנתא? במציאות של השנים האחרונות המרדף אחרי הסכום הדרוש לרכישת דירה נעשה קשה מאוד.
אני אופטימי, במאמר אני מציע מספר דרכים להשלמת הון עצמי וכן מחשבון משכנתא ייחודי.
מה זה הון עצמי?
תקנות בנק ישראל מחייבות הצגת הון עצמי לפני אישור משכנתא.
כלומר הבנק רוצה לראות שהקונים מביאים "כסף מהבית" לצורך הרכישה.
זה נובע ממקום של שמרנות ושמירה גם על הבנקים וגם על הלקוחות שלא יקחו על עצמם הלוואה גדולה מידי.
יש מדינות הם ניתן לקחת 80% ואף 90% כמשכנתא. בישראל ההגבלות משתנות בהתאם לסוג הנכס
אבל אל דאגה, במידה ויש יכולת ברורה להחזר יש אפשרות לקחת הלוואות משלימות להון עצמי
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
ברכישת דירה יחידה 25%
בשיפור דיור/דירה חליפית צריך להביא מהבית לפחות 30%
עבור דירה שנייה /דירה להשקעה 50%
במחיר מטרה/דירה בהנחה יש דרישות שונות בנושא ( הרחבתי בהמשך)
כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה?
רוכשים רבים נאבקים בשביל להשיג מספיק כסף מהבית לקניית הדירה הראשונה .
במקרים רבים לוקחים הלוואות גדולות מאוד. כך הם חשופים לעליית ריבית, להגדלת ההחזר החודשי אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה ראשונה ? לפחות 25% משווי הבית הנרכש.
במקרים רבים לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי עבור משכנתא לזוגות צעירים.
ומתחילים להסתבך בלקיחת הלוואות משלימות
הון עצמי לדירה שניה
מחשבון הון עצמי למשכנתא
מחשבון הון עצמי ייחודי יוכל לעזור לך בתהליך מציאת הדירה בהתאם להכנסות ולהון העצמי שיש ברשותך. המחשבון מאפשר למצוא את תקציב הדירה המקסימלי ,גובה המשכנתא שניתן לקחת, וכן מחשב את גובה ההחזר הראשוני.
בעזרת מחשבון הון עצמי אפשר לדעת מה תקציב הדירה והמשכנתא עבור כל סכום של כסף שחסכתם לצורך רכישת הדירה
מחשבון משכנתא והון עצמי ייחודי
חישוב משכנתא מקסימלית שאפשר לקבל גובה החזר חודשי
כמה הון עצמי צריך למחיר למשתכן
רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן היא האפשרות הקרובה ביותר לקניית דירה ללא הון עצמי.
הון עצמי מחיר למשתכן הוא לפחות 10% ממחיר הדירה ברוב המקרים, אולם יש מקרים בהם בנקים מסתפקים ב 100 אלף ש"ח בלבד.
אני לא הייתי מסתמך על כך ומנסה לגייס לפחות 10% גובה הון עצמי דירה בהנחה מחושב בהתאם להערכת הבנק לשווי הדירה.
יש בנקים אשר מבקשים הערכת שמאי למרות שמדובר במקרים רבים בדירות שלא התחילה עבודה ובנייה.
או מדובר בפרוייקטים בשלבים ראשונים. יש בנקים המסתפקים בטבלאות פנימיות של הבנק.
חשוב לדעת:
ככל שהערכת השווי גבוהה יותר כך צריך פחות הון עצמי למשכנתא. גם בלקיחת משכנתא לרווקים ניתן להתגבר על הקושי בגיוס הון עצמי
בדירות בפרוייקט מחיר מטרה אשר מעל 1.8 מ' ש"ח אפשר לקבל עד 75% משכנתא
איך קונים דירה בלי הון עצמי
כשמדובר בדירה שניה יש אפשרויות לקנות בלי להביא כסף מהבית. כלומר בלי להשתמש בכספים בחסכונות ועובר ושב.
זה מורכב, ולא מתאים לכל אחד, אבל כך מגיעים למינוף מקסימלי
במאמר על קניית דירה ללא הון עצמי אפשר ללמוד איך לעשות זאת.
כשמדובר בדירה ראשונה , קשה לקנות ללא כסף מהביתי בכלל. אבל יש מגוון רחב של אפשרויות.
למה הבנקים מתעקשים לראות הון עצמי לדירה לפני העברת משכנתא למוכר?
מבחינת הבנקים יש מספר כללים מקובלים שצריך להתייחס אליהם:
1
משכנתא ניתנת על ידי הבנק ככסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה
2
הבנק לא מאשר העברת כספי משכנתא למוכרים כחלק מהתשלום הראשון.
חשוב מאוד להתחשב בתנאים האלה בעריכת חוזה הרכישה ובתכנון קבלת הון עצמי לדירה הדרוש.
התקופה הנוכחית לא פשוטה אם לך ההחזר על ההלוואות והמשכנתא גבוהים יש פיתרון
בעקבות מלחמת חרבות ברזל בעזה בדיקת אומדן הקטנת ההחזר היא ללא עלות
איך גובה הון עצמי משפיע על המשכנתא שלך?
זה מאוד פשוט: ככל שתביאו יותר "כסף מהבית" כך גובה ריבית המשכנתא תהיה נמוכה יותרככל ששיעור המשכנתא ממחיר הדירה קטן יותר כך הריביות שהבנק יציע יהיו נמוכות .
מעודכן לשנת 2024: בעבר לשיעור המימון היתה השפעה גדולה יחסית על הריבית בהצעה. השנה ההשפעה כמעט נעלמה ואין ממש הבדלים בין משכנתא שבה שיעור המימון נמוך לעומת משכנתא אחרת. עדיין ישי שיקולים רבים אחרים אבל פחות שיעור מימון
מקורות מימון לצורך השלמת הון עצמי
אחת הבעיות הגדולות של קונים בשנים האחרונות זה שאין מספיק הון עצמי. יש משכורות טובות ויפות שמאפשרות לקחת משכנתא גדולה ולעמוד בהחזרים. אבל צריך שיהיהי מספיק הון עצמי כדי בכלל לקחת את המשכנתא. הבעיה שזוגות צעירים מגיעים לשלב רכישה כמעט ללא חסכונות , או שהסכום שחסכו לא מספיק.
לכן צריך למצוא מקורות להלשמת הון עצמי.
הלוואה על חשבון קרן השתלמות
ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות .
כדאי לשים לב: מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה.
החזר ההלוואה החודשי יקטין את ההכנה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.
ההכנסות נטו משותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן. הקונים רוצים לקחת הלוואה משלימה להון עצמי כנגד קרן השתלמות של 300 אלף ל-5 שנים כהשלמת הון עצמי
החזר חודשי על ההלוואה הוא בין החזר של 3500 – 5,000 ש"ח .
ההכנסה הפנויה שרואה הבנק כדי לאשר את ההלוואה ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5.
הבנק רואה עכשיו שכר נטו משותף קטן יותר, מה שישפיע על גובה ההלוואה שאפשר לאשר
לפני לקיחת ההלוואה הבנק היה מוכן לאשר החזר חודשי כ 5,600 לאחר לקיחת ההלוואה הבנק יסכים לאשר החזר חודשי של 3,850-4375 ש"ח. כלומר סכום ההלוואה שיהיה אפשר לקבל יהיה קטן יותר.
בכמה כסף תוכל לקנות דירה?
מחשבון ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכל לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
הלוואה רגילה מהבנק
מה עושים כאשר לא ניתן לקחת הלוואה או אין קרן השתלמות?
במקרים כאלה לוקחים הלוואה משלימה להון עצמי .
מתי כדאי לשקול לקחת הלוואה מהבנק?
במידה והסכום הדרוש להשלמת הון עצמי למשכנתא נמוך, הלוואה רגילה יכולה להספיק.
החיסרון בהלוואה בנקאית:
1
תקופת ההלוואה קצרה לכן ההחזר החודשי גבוה
2
תקופת ההלוואה קצרה לכן ההחזר החודשי גבוה
3
במקרים רבים הסכום שניתן ללוות קטן מאוד. כי מדובר בהלוואת סולו.
כלומר הבטחון היחידי של הבנק הוא המשכורות בלבד. אין בטחון אחר .
במקרה של משכנתא הבטחון של הבנק זה הנכס עצמו.
אם אין מספיק לקנות דירת מגורים או דירה להשקעה בארץ, אפשר לקחת משכנתא לדירה להשקעה בחו"ל ולהנות גם מהשכירות גם מעליית ערך הנכס בחו"ל
רבים מתעניינים בלקיחת משכנתא בפורטוגל בעיקר בקניית דירה להשקעה בליסבון או בפורטו
ההורים לוקחים משכנתא על הדירה שלהם כהשלמת הון עצמי
ניתן במקרים מסויימים למשכן את דירת ההורים
זה כבר נהיה סטנדרטי כמעט בכל משכנתא לזוגות צעירים. בגלל מחירי הדיור הגבוהים.
אפילו צעירים עם משכורות יפות ויכולת החזר גבוהה מתקשים לגייס מספיק כסף לדירה וקבלים עזרה מההורים.
ההורים יכולים למשכן עד 50% משווי הנכס בבעלותם לצורך עזרב ברכישת הדירה של הבן/בת.
חשוב לדעת:
התקנה האוסרת על מישכון נכס נוכחי לטובת דירה להשקעה/דירה נוספת אינה חלה כאשר מדובר בעזרה לקרוב משפחה בדרגה ראשונה.
כלומר ניתן למשכן דירת הורים לטובת רכישת דירה נוספת של בן/בת. גם אחים יכולים למשכן את דירתם,
לא חייבים לקחת משכנתא חוץ בנקאית לצורך עזרה לילד
להורים יש נכס אבל הם לא יכולים להחזיר את המשכנתא?
להורים רבים יש משכנתא על הדירה שלהם כשהם רוצים לעזור לילדים בקניית דירה.
הרבה פעמים ההורים לא יכולים לעמוד בהחזר ההלוואה לצורך עזרה לבן או לבת. גם כך יוקר המחיה מקשה מאוד על ההתנהלות החודשית. קשה להורים גם לגמור את החודש וגם לשלם על הלוואה לילדים
ההורים בעלי נכס הם צעירים מעל גיל 60, יש אפשרות לקחת משכנתא הפוכה כחלק מההון העצמי הדרוש. זה פתרון שכדאי לשקול במידה וקשה לעמוד בהחזרים של עוד הלוואה
הלוואת הצטרפות כהשלמה להון עצמי לרכישת דירה
כפי שהבנת במקרים רבים הסכום שהבנק מציע כהלוואה משלימה נמוך מאוד כ 30,000-50,000 בלבד.
אבל יש מקרים חריגים בהם הבנק ממש יוצא מגידרו ונותן הלוואה משלימה בתנאים מצויינים.
כאשר מצטרפים לבנק ופותחים חשבון משכורת פעיל. יש המשתמשים לצורך לקיחת הלוואות לסטודנטים
הבנק אוהב לגייס לקוחות חדשים, וכדי לפתות לפתוח חשבון בנקים רבים יוצאים בקמפיין גיוס.
במסגרתו נותנים הלוואות בתנאים ממש מעולים.
היתרון בהלוואת הצטרפות:
1
סכומים שניתנים גבוהים לרוב מהלוואה בנקאית רגילה.
2
תנאי המשכנתא, בעיקר תקופת ההלוואה ארוכות יותר ולכן ההחזר החודשי נמוך יותר
3
ניתן לקבל במקרים רבים הלוואה ללא ריבית
4
משכנתא לעובדי מדינה יכולה לשלש גם כהלוואה משלימה
שאלות ותשובות
במידה ומשכנתא של 75% לא מספיקה לרכישת דירה ראשונה. יש אפשרות לקבל הלוואה משלימה בדרגה שניה מגוף חוץ בנקאי.
כשמדובר בדירה ראשונה הבנק רוצה לראות ששולמו 25% לפחות כהון עצמי לפני שהבנק מעביר כסף מהמשכנתא.
הצגת אסמכתא למקורות הכסף מהבית
בשלב חתימה על חוזה ההלוואה, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו.
הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא זהה ליתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה.
אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות.
יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על במאמר תוך כמה זמן מקבלים משכנתא
חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש מספיק כסף מהבית להשלמת הרכישה
הון עצמי לרכישת דירה מקבלן
עלות דירה הנרכשת מקבלן צמודה למדד תשומות הבניה . סכום זה משולם בדרך כלל בקבלת הדירה.
מדד תשומות הבניה בשנת 2017 היה כ 1.9%. בשנת 2021 מדד תשומות הבניה עלה מאוד.
דוגמא להשפעת מדד תשומות הבניה על עלות הבית.
מחיר דירה מקבלן במחיר של 1.8 מליון ש"ח.
כניסה כשנתיים מחתימת חוזה.
בדרך כלל בקניית דירה מקבלן, הקבלן מציע הסדר של 20% תשלום במעמד החוזה ו 80% בעת הכניסה לדירה. בהנחה שמדד תשומות הבניה הוא כ-1.9% בכל שנה בשנה הראשונה מחיר הדירה יעלה בכ-12.8 אלף בשל מדד תשומות הבניה בשנה השניה מחיר הדירה יעלה בכ-13.1 אלף בשל מדד תשומות הבניה בסך הכל מחיר הדירה שלנו יעלה בכ 26 אלף ש"ח בגלל עליית תשומות הבניה.
אם יש צפי לעלייה במדד תשומות הבניה יש לשקול את הכדאיות של המבצעים של הקבלנים של 20% /80%. תשלום ראשון של 20% ובמסירה את היתרה לכן, חשוב מאוד לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד בנק, את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן. לכן חשוב לקחת בחשבון את השפעת עליית מדד תשומות הבניה בחישוב ההון עצמי בקניית דירה מקבלן
איך לקנות דירה בארץ עם 100 אלף ש"ח הון עצמי
אחת השאלות שאני נשאל הרבה היא איך לקנות דירה עם 100 אלך
אכן הון עצמי 100 אלף מקשה לקנות דירה במציאות הישראלית. במקרה כזה הייתי מציע לך לבדוק דירה להשקעה בארץ או בחו"ל .
אם מדובר ברכישת דירה ראשונה אז מחיר הדירה יהיה 400 אלף.
אם אפשר לגייס הלוואה משלימה להון עצמי של נניח עוד 100 אז ניתן כבר לקנות דירה להשקעה ב 800 אלף.
אם מדובר בקניית דירה שנייה המצב פחות נוח.
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
