עלות מיחזור משכנתא והאם זה בכלל כדאי
בשוק המשכנתאות הישראלי של 2025, כ-40% מכלל המשכנתאות החדשות הן למעשה מיחזורים.
זו מגמה שהבנקים מעודדים באמצעות הפחתת חלק מהעלויות הגלויות.
אולם, מעבר לעלויות המוכרות של קיימות עלויות סמויות רבות שעלולות להשפיע משמעותית על הכדאיות האמיתית של המהלך ושרבים אינם מביאים בחשבון.
אפשרויות בשנת 2025 למיחזור משכנתא
לפני שאכתוב על עלות מיחזור משכנתא , כדאי לכתוב כמה מילים על האפשרויות שיש בשנת 2025 במיחזור משכנתא:
מיחזור משכנתא פנימי: מתבצע כאשר הלווה משפר את תנאי המשכנתא שלו בתוך הבנק הנוכחי. זה בנק הבית.
לפעולה זו יש יתרונות, כגון תהליך פשוט ומהיר יותר, עמלות מופחתות והיכרות הבנק עם ההיסטוריה הפיננסית של הלווה.
עם זאת, ייתכן שהבנק לא יציע את התנאים הטובים ביותר בהשוואה לבנקים אחרים.
מיחזור משכנתא חיצוני: כולל מעבר לבנק אחר לצורך שיפור תנאי המשכנתא. במקרה זה, הבנקים המתחרים עשויים להציע תנאים אטרקטיביים כדי למשוך לקוחות חדשים, אך התהליך עשוי להיות מורכב יותר ולכלול עמלות פירעון מוקדם
מיחזור חלקי של מסלולים גרועים : בנק ישראל מאפשר מיחזור מסלולים ספציפיים אל בנק אחר בצורה של משכנתא בדרגה שנייה .
תהליך מורכב קצת, אבל חסכוני מאוד בריביות
הבנקים מסתירים את העלויות הסמויות
הבנק מעדיף לא למחזר משכנתאות – נקודה.
נוח לבנק המשכנתאות שלווים ימשיכו לשלם במשך ריביות גבוהות, כמה נוח.
אבל אם כבר לקוח רוצה למחזר הבנק יעשה הכל כדי להשאיר אותו בבבנק הבית כלומר למיחזור פנימי כי
הבסנק מעדיף להרוויח קצת פחות במיחזור פנימי מאשר להפסיד לקוח לבנק אחר
באופן עקרוני במיחזור פנימי אין עלויות, אבל זה לא נכון תמיד.
כדאי למחזר עכשיו משכנתא בגלל האינפלציה
אם לקחתם משכנתא לפני כמה שנים, סביר להניח שחלק ממסלוליה צמודים למדד, במיוחד בתקופה שבה האינפלציה הייתה נמוכה והריביות במסלולים הצמודים היו אטרקטיביות.
בשנים האחרונות, האינפלציה עלתה משמעותית וצפויה להמשיך במגמה זו. המשמעות היא שיתרת החוב שלכם לבנק, במסלולים הצמודים למדד, מתעדכנת בהתאם לעליית המדד.
לדוגמא : משפחה שלקחה משכנתא של מיליון שקלים לפני שלוש שנים בריבית קבועה צמודה של 4% שנתית, גילתה שלאחר שלוש שנים של תשלומים, יתרת החוב שלהם לבנק עלתה ל-1,005,747 שקלים.
כלומר, למרות ששילמו 177,445 שקלים במהלך התקופה, הם עדיין חייבים לבנק יותר ממה שלוו במקור.
כדאי למחזר עכשיו משכנתא בגלל המרווחים
למרות שהריביות בשנת 2025 אינן נמוכות במיוחד, יש יתרון משמעותי למיחזור משכנתאות בתקופה זו, בעיקר בשל המרווח הנמוך.
המרווח הוא התוספת שהבנק גובה מעל עלות הגיוס הבסיסית שלו, והוא כולל את הפרמיה עבור הסיכון, העלויות התפעוליות והרווח שהבנק מעוניין להפיק מההלוואה.
בזכות התחרות הגוברת בשוק המשכנתאות, המרווחים כיום נמוכים יחסית.
היתרון הגדול הוא שהמרווח נשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא, ולכן מיחזור בתנאים הנוכחיים מהווה מעין "ביטוח" לעתיד.
לדוגמה, נניח שיש לך משכנתא במסלול ריבית משתנה עם מרווח של 3.2%. כדאי לשקול מיחזור לאותו מסלול עם מרווח נמוך יותר של 0.6%. כך, כאשר הריביות ירדו בעתיד, תוכל ליהנות הן מירידת העוגן והן מהמרווח הנמוך יותר שקבעת היום, חיסכון שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך זמן.
העלות הנסתרת של מיחזור- עמלת פירעון מוקדם
בדרך כלל ממחזרים משכנתא כאשר הריביות בשוק נמוכות מהריביות במשכנתא הקיימת.
הגיוני, אפשר לקבל משכנתא בריביות נמוכות ולחסוך כסך
אבל יש את הנושא של עמלת היוון במסלולים הקבועים.
כלומר יש חשיפה לקנת במידה והריבית הממוצעת בעת לקיחת המשכנתא גבוהה מהריבית הממוצעת ביום המיחזור.
נשמע מסוברך אבל זה פשוט
במציאות של שנת 2025 אין כמעט חשש לקנסות היוון.
כי במקרים רבים הריבות המסלולים הקבועים היום גבוהים או דומים למה שיש במשכנתא.
זה עוד יתרון למה כדאי למחזר משכנתא עכשיו
אבל כמובן שיתכן שבעתיד במיחזור דירה או מכירתה תהיה חשיפה לעלות מיחזור בגלל עמלות פירעון
כמה עולה מיחזור משכנתא עם יועץ משכנתאות
כפי שהבנת תהליך מיחזור משכנתא דומה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה.
לכן עלות ייעוץ מיחזור משכנתא זהה לעלות ייעוץ משכנתאות של משכנתא רגילה.
למרות שבמקרים רבים מדובר בתהליך ארוך יותר מאשר משכנתא רגילה. כפי שמתרחש במקרים רבים בתהליך מיחזור חיצוני
אני נוהג אחרת
אני מבצע עבורך בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ללא עלות
אם הבדיקה שלי מראה שאין חיסכון והצעת המשכנתא שקבלת מעולה – אני מאחל לך בהצלחה. ויש לך אישור שיש לך משכנתא טובה.
אם החיסכון מתחת ל 50 אלף – אני מציע לך לבצע בעצמך מיחזור פנימי. אני מפנה אותך לבנק בעזרת תמהיל משכנתא מומלץ ללא עלות.
לדעתי זו הצעה הוגנת.
אם מדובר בחיסכון משמעותי אני ממליץ לבצע מיחזור משכנתא בעזרתי וכך לחסוך עשרות אלפי שקלים. כנראה במחיזור חיצוני שהוא יותר מורכב.אני מבצע עבורך את המיחזור מהתחלה ועד קבלת הכסף.
אולי כדאי למחזר משכנתא במקום לקחת עוד הלוואה?
מיחזור משכנתא בשילוב עם איחוד הלוואות יקרות
מאפשר להקטין את ההחזרים החודשיים וכך תוכלו לחזור לישון שוב בלילה
חבל להיחנק כל החודש ולשלם כל כך הרבה כסף לבנק
מחזור חלקי של משכנתא בדרגה שנייה
מדובר במיחזור קצת יותר מורכב אבל אפשר להגיע בו לתוצאות מעולות
מקבלים מכתב כוונות מהבנק בה נמצאת המשכנתא לגבי המסלולים אותם רוצים למחזר לבנק אחר
בבנק החדש עוברים תהליך חיתום של משכנתא רגילה, כולל בדיקת הכנסות ושמאות
ואז כנגד מכתב כוונות מבצעים מיחזור חלקיב עזרת משכנתא בדרגה שניה
מיחזור פנימי הפתרון הזול אבל הזול עולה בסוף ביוקר
מיחזור משכנתא בבנק בה המשכנתא הקיימת נמצאת נראה מיחזור פנימי.
כלומר אם המשכנתא שלך נלקחה בבנק הפועלים וממחזרים אותה בבנק הפועלים זה נקרא מיחזור משכנתא פנימי.
למה זה חשוב ?
מתחילת שנת 2025 לבנק יש אינטרס שלקוחות ימחזרו את המשכנתא בבנק בו היא נלקחה.
הסיבות למיחזור שונות ,אפשר להשיג ריביות טובות מאוד במיחזור פנימי.
האינטרס של הבנק פוגש במקרים רבים את האינטרס של הלקוח
אז כמה עולה מיחזור פנימי ?
היתרון של מיחזור פנימי בנוסף למהירות ולקלות הוא המחיר הזול של מיחזור
יש הרבה מאוד הקלות בתהליך מיחזור פנימי.
אין צורך בעריכת שמאות. תהליך הבטחונות יותר מהיר.
כאשר החיסכון במשכנתא שמקבלים לאחר תהליך מיחזור חיצוני מצדיק את כל הבירוקרטיה וגם לא את עלות מיחזור המשכנתא.
יש עוד יתרונות במיחזור פנימי הקשורים לנושא בדיקת יכולת החזר וביטוח. אפשר לקרוא בהרחבה על נושאים אלה במאמר על מיחזור משכנתא
כמה עולה למחזר משכנתא - מיחזור חיצוני
מיחזור משכנתא בבנק אחר נקרא מיחזור חיצוני .
הבנק אליו ממוחזרת ההלוואה מתיחס להלוואה כאל כסף חדש, הלוואה חדשה. הריבית שהבנק יציע במיחזור חיצוני במקרים רבים זולה ממיחזור פנימי. כי הבנק רואה בך לקוח חדש.
מבחינת הבנק מדובר בהלוואה חדשה. לכן יש יותר מקום להציע ללקוח ריבית משכנתא אטרקטיבית. כדי למשוך אותך. כך ניתן להגיע לחיסכון משמעותי
יתרון נוסף במיחזור חיצוני הוא שיעור המימון נקבע בהתאם לשמאות מעודכנת. כאשר מחיר הבית עלה לאורך השנים החלק של המשכנתא משווי הבית יורד. במיחזור חיצוני ניתן לקבל ריביות לפי שיעור מימון נמוך יותר. לעומת מיחזור חיצוני שבו שיעור המימון הוא השיעור ההיסטורי בעת לקיחת המשכנתא
נניח לקחת משכנתא של 1,000,000 שקל עבור בית שרכשת לפני מספר שנים ב 1.6 מ'.
קיבלת משכנתא מהבנק לפי שיעור מימון של 62.5%%.
(1000/1600) עברו מספר שנים ערך הבית נכון להיום עלה נניח ל 1.8 מ' ויתרת המשכנתא ירדה ל 800 אלף שיעור המימון ירד ל 44% %. לכן אפשר לקבל היום ריביות הרבה יותר זולות. במיחזור פנימי הבנק יבדוק מה היה שיעור המימון במשכנתא המקורית 62.5% ויתן הצעה בהתאם מדרגת ריבית יותר גבוהה
החיסרון של מיחזור חיצוני ? בעיקר מדובר בתהליך ארוך ומסורבל. במיחזור חיצוני קודם לקבל את הסכמת הבנק הקיים לרשום הארת הזהרה לטובת הבנק החדש. לאחר מכן צריך לסלק את המשכנתא הקיימת. צריך לחכות להסרת המשכנתא בפועל בטאבו. זה תהליך שיכול להמשך עד 30 יום, אין לבנק אינטרס להזדרז. ורק לאחר שיש נסח נקי אפשר לקבל משכנתא בבנק החדש. לא תמיד החיסכון של מיחזור בבנק אחר שווה את כל הבירוקרטיה והזמן הארוך כדאי לקרוא האם כדאי יועץ משכנתאות במחיזור-גלובס מיחזור משכנתא,לפעמים מדובר בהרבה כסף-כתבה בגלובס
מצגת המאמר
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
כאן יש פוסטים נוספים שעשויים לעניין אותך:
