משכנתא בארה"ב: איך לעשות את זה נכון
נדל"ן בארצות הברית הוא אפיק השקעה אטרקטיבי למשקיעים ישראלים, אך מימון רכישת נכס מציב אתגרים ייחודיים.
במאמר זה תמצאו מידע מקיף על עולם המשכנתאות האמריקאי.
מהם אפשרויות מימון למשקיעים זרים, נבהיר את ההבדלים בין שוק המשכנתאות הישראלי לאמריקאי, וכלים מעשיים להשגת מימון אופטימלי.
בין אם אתם משקיעים מנוסים או מתחילים, מאמר זה יעניק לכם את הידע הדרוש לקבלת החלטות מושכלות ולמיקסום פוטנציאל ההשקעה שלכם בארה"ב.
עודכן לאחרונה:
הערת עורך: מאמר זה עודכן כדי לשקף מידע חדש ומדויק יותר.
למה לקנות נכס בארה"ב
השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה למשקיע הישראלי יתרונות משמעותיים:
תשואה גבוהה יותר, העשויה להגיע ל-6% ויותר, לעומת כ-3% בישראל. יתרון זה מאפשר למשקיע להגדיל את הכנסותיו מהשכרת נכסים באופן ניכר.
פיזור גיאוגרפי ומטבעי לתיק ההשקעות, ומקטינה את התלות בכלכלה המקומית.
אפשרויות המימון המגוונות : כולל משכנתאות בתנאים נוחים, מאפשרות למשקיע הישראלי לנצל משכנתא על נכס קיים כמינוף פיננסי
עליית מחירים :שווקים מסוימים בארה"ב מציעים פוטנציאל משמעותי לעליית ערך הנכסים לאורך זמן, הזדמנות למשקיע ליהנות מרווחי הון בטווח הארוך, בנוסף להכנסה השוטפת מהשכרה
היתרונות בנכס בארה"ב
יש מספר יתרונות בולטים לרכישת נכס בארה"ב
1
תשואה גבוהה יותר, העשויה להגיע ל-6% ויותר, לעומת כ-3% בישראל. יתרון זה מאפשר למשקיע להגדיל את הכנסותיו מהשכרת נכסים באופן ניכר.
2
פיזור גיאוגרפי ומטבעי לתיק ההשקעות, ומקטינה את התלות בכלכלה המקומית.
3
אפשרויות המימון המגוונות : כולל משכנתאות בתנאים נוחים, מאפשרות למשקיע הישראלי לנצל משכנתא על נכס קיים כמינוף פיננסי
4
שוק גדול ומגוון: ארה"ב מציעה מגוון רחב של אפשרויות השקעה בערים ואזורים שונים
היתרונות בנכס בארה"ב
יש מספר יתרונות בולטים לרכישת נכס בארה"ב
- תשואה גבוהה יותר, העשויה להגיע ל-6% ויותר, לעומת כ-3% בישראל. יתרון זה מאפשר למשקיע להגדיל את הכנסותיו מהשכרת נכסים באופן ניכר.
- פיזור גיאוגרפי ומטבעי לתיק ההשקעות, ומקטינה את התלות בכלכלה המקומית.
- אפשרויות המימון המגוונות : כולל משכנתאות בתנאים נוחים, מאפשרות למשקיע הישראלי לנצל משכנתא על נכס קיים כמינוף פיננסי
- שוק גדול ומגוון: ארה"ב מציעה מגוון רחב של אפשרויות השקעה בערים ואזורים שונים
בכמה כסף תוכל לקנות דירה?
מחשבון ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכל לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
משהו עובר על שוק הנדל"ן בארצות הברית -הזדמנות למשקיעים
מכירות הבתים הקיימים בארה"ב ירדו לרמות של שנות ה-70 המאוחרות, למרות הגידול המשמעותי באוכלוסייה מאז.
הסיבה העיקרית היא הירידה ביכולת לרכוש דירה בשל עליית הריבית משכנתאות בארצות הברית.
בעלי בתים רבים נמנעים ממכירה כדי לא לאבד את הריבית הנמוכה על המשכנתא הקיימת. לכן ההיצע מצטמצם מה שמעלה את הביקוש של שוכרי דירות.
גם הקושי של רבים לקנות דירות בגלל ריבית המשכנהתאות בארצות הברית, הביקוש לדירות שכורות עולה
וגם שכר הדירה עולה. אם כך התשואה למי שקונה דירה להשקעה בארצות הברית נשמר ועולה
זה לא כל כך פשוט לישראלי לקחת משכנתא בבנק רגיל בארצות הברית
בניגוד לישראל, בה ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס, בארה"ב ישראלים (כזרים) נדרשים בדרך כלל להון עצמי למשכנתא גבוה יותר, שנע בין 30% ל-40% משווי הנכס. למרות שישראלים נתקלים בקושי כזה גם בלקיחת משכנתא בפורטוגל למשל
ריביות משכנתא בארה"ב
ריביות ומסלולי הצמדה הריביות על משכנתאות בארה"ב לזרים לרוב גבוהות יותר מאשר הריביות לאזרחים אמריקאים.
בנוסף, לרוב מדובר בריבית קבועה שאינה צמודה למדד כלשהו.
נכון ל-3 בספטמבר 2024, הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה בארה"ב היא 6.5%. ( זו הריבית לאזרחים)
חשוב לדעת:
לקיחת משכנתא בבנק מקומי בארה"ב לישראלים עלולה להיות יקרה ומסובכת
יש פתרונות מימון אחרים שכדאי להכיר
תנאים ללקיחת משכנתא על ידי ישראלי בארצות הברית
זרים ובינהם ישראלים,הרוצים לקחת משכנתא לדירה בחו"ל בבנק בארצות הברית צריכים לעמוד במספר תנאים. זו לא רשימה סגורה, יכול להיות שבמקרה שלך הבנקים לא ידרשו עמידה בכל התנאים. אבל אלה חלק מהדרישות
- ויזה מתאימה: זרים צריכים בדרך כלל להחזיק בוויזת עבודה תקפה (כמו H1B, L1 וכו') או גרין קארד. ויזות תייר בדרך כלל לא מספיקות.
- הוכחת הכנסה ויציבות פיננסית: זרים צריכים להוכיח יכולת החזר, בדרך כלל באמצעות תלושי משכורת, דפי חשבון בנק, והחזרי מס אמריקאיים (אם רלוונטי).
- דירוג אשראי: דירוג אשראי טוב הוא חיוני, בדרך כלל מעל 620, אך חלק מהמלווים עשויים לדרוש דירוג גבוה יותר לזרים.
- ביטוח: זרים עשויים להידרש לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI) אם ההון העצמי שלהם נמוך מ-20%.
- חשבון בנק אמריקאי: מלווים רבים דורשים פתיחת חשבון בנק אמריקאי לצורך תשלומי המשכנתא.
- מכתב הפניה מהמעסיק: מכתב זה עשוי להידרש כדי לאמת את העסקתו ויציבותו הפיננסית של הלווה.
- הוכחת קשרים למדינת המוצא: זרים עשויים להידרש להוכיח קשרים חזקים למדינת המוצא שלהם כדי להפחית את הסיכון שהם יעזבו את ארה"ב מבלי להחזיר את ההלוואה.
- מספר ביטוח לאומי (SSN) או מספר זיהוי מס אינדיבידואלי (ITIN): חלק מהמלווים עשויים לדרוש זאת לצורך בדיקת אשראי והגשת מס.
חסרונות לקיחת משכנתא בארה"ב
- הון עצמי גבוה: בנקים אמריקאים דורשים בדרך כלל הון עצמי למשכנתא גבוה יותר מזרים, בדרך כלל בין 30% ל-50% מערך הנכס, לעומת 25% לאזרחים אמריקאים.
- ריביות גבוהות יותר: זרים עשויים לשלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתא מאשר אזרחים אמריקאים, מה שמגדיל את עלות ההלוואה הכוללת.
- דרישות תיעוד מחמירות: בנקים עשויים לדרוש תיעוד נרחב יותר לגבי הכנסות ונכסים מזרים, כולל תרגום מסמכים לאנגלית ואישורים מיוחדים.
- תנודות בשער החליפין: שינויים בשער החליפין בין הדולר לשקל עלולים להשפיע על גובה ההחזר החודשי בשקלים ועל הרווחיות הכוללת של ההשקעה.
- מורכבות בירוקרטית: פתיחת חשבון בנק: פתיחת חשבון בנק בארה"ב עשויה להיות תהליך מורכב יותר עבור זרים, במיוחד אם אין להם נוכחות פיזית במדינה. בקושי כזה נתקלים לוקחי משכנתא בקפריסין למשל.
רוצה גם לקבל טיפים שיחסכו לך הרבה כסף?
חשוב לדעת ממי לוקחים את המשכנתא בארה"ב
חשוב לדעת:
ישנן חברות השקעות בנדל"ן בארצות הברית המציעות הלוואות למשקיעים זרים, כולל ישראלים, לרכישת נכסים בארה"ב.
הלוואות אלו עשויות להיות זמינות גם ללא SSN,
אך התנאים והריביות עשויים להיות פחות אטרקטיביים מאשר במשכנתאות מבנקים
הגדלת משכנתא על דירה בישראל למימון נכס בארה"ב
יש אפשרות לקחת משכנתא על נכס קיים בארץ לטובת מימון נכס בארה"ב.
יש מספר אפשרויות מימון בישראל למטרה זו
משכנתא לרכישת דירה להשקעה בארצות הברית מבנק למשכנתאות בישראל
רבים לא יודעים אבל אפשר לקחת משכנתא על נכס בישראל לטובת רכישת דירה להשקעה בחו"ל.
זה מבלבל רבים כי יש איסור להגדיל משכנתא כדי לקנות נכס נוסף בישראל, אבל לצורך משכנתא לארה"ב זה אפשרי
כמה משכנתא לדירה בארצות הברית מבנק בישראל אפשר לקבל:
בנק ישראל מגדיר הלוואה לצורך זה כהלוואה לכל מטרה. לכן אפשר לקבל עד 50% משווי הנכס , בניכוי משכנתא קיימת
דוגמא:
נניח שיש לך דירה ששווה 2 מיליון ש"ח, ואתה מעוניין לקנות נכס בארצות הברית.
הבנק עשוי לאפשר לך לקחת הלוואה של עד מיליון ש"ח (50% משווי הנכס) בשעבוד הדירה שלך
אם יש לך כבר משכנתא קיימת של 800,000 ש"ח על הדירה, תוכל לקחת הלוואה נוספת של עד 200 אלף בלבד.sp;
חשוב לדעת:
בנקים בישראל פחות אוהבים לתת משכנתא למימון נכס בארצות הברית.
יש לכך מספר סיבות:
בניגוד לנכס בישראל שהבנק יכול לרשום משכנתא על נכס בארצות הברית קצת יותר קשה לו.
בגלל כל מגבלות והרגישות של הלבנת הון והוצאת כסף מהארץ בנקים מתקשים לוודא את אמיתות העסקה.
בתקופה האחרונה עקב הגברת הכמות של לקיחת משכנתא בישראל לקניית נכסים בחו"ל הבנקים מקשיחים עמדות ובודקים יותר לחומרה כל בקשה
לכן מומלץ לפנות אל יועץ משכנתאות המתמחה במימון רכישת נכסים בחו"ל. אשר ידע בעיזה בנק למשכנתאות כדאי לפנות ואפילו באיזה סניף
משכנתא לדירה בארה"ב מחברת ביטוח בישראל
חברות ביטוח נותנות משכנתאות , חלק מהן אפילו מאפשר משכנתא בארצות הברית.
למשכנתא חוץ בנקאית מספר יתרונות :
בנק יכול לתת עד 50% משווי הבית לעומת 60% בחברת ביטוח, לפעמים זה ההבדל שמאפשר את העסקה משכנתא לדירה בחו"ל
הלוואה בבנק ניתנת רק ל 20 שנה בעוד שחברת ביטוח מאפשרת עד 30 שנה. ההבדל מתבטא בעיקר בהחזר החודשי אשר משפיע על התזרים החודשי בעסקה
בנקים בישראל פחות אוהבים לתת משכנתא לדירה בחו"ל. בחברות ביטוח האישור בדרך כלל יותר קל.
בחברת ביטוח אפשר גם לקחת משכנתא הפוכה לבני 60 ומעלה
מחשבון משכנתא והון עצמי ייחודי
חישוב משכנתא מקסימלית שאפשר לקבל גובה החזר חודשי
הבדלים מרכזיים בין משכנתאות בארה"ב ובישראל
בעוד שהמאמר מתמקד בעיקר בהיבטים של לקיחת משכנתא בארה"ב עבור ישראלים, חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בין שוק המשכנתאות האמריקאי לישראלי:
בארה"ב, רוב המשכנתאות ניתנות במסלול יחיד של הלוואות לא צמודות בריבית קבועה, בדרך כלל לתקופה של 30 שנה.
לעומת זאת, בישראל נהוג לקחת משכנתא המורכבת מתמהיל של מסלולים שונים, כולל מסלולים צמודי מדד.
בנוסף, בארה"ב קיימות תוכניות רבות המאפשרות רכישת בית עם הון עצמי נמוך יחסית, לעיתים אף ללא הון עצמי כלל, בעוד שבישראל דרישות ההון העצמי מוכתבות על ידי בנק ישראל ונוטות להיות גבוהות יותר.
הבדל משמעותי נוסף הוא בזהות המלווים – בישראל שוק המשכנתאות נשלט בעיקר על ידי הבנקים, בעוד שבארה"ב ניתן לקבל משכנתאות ממגוון רחב יותר של מקורות, כולל ברוקרים, חברות אשראי פרטיות ומלווים ישירים.
הבנת הבדלים אלו חיונית למשקיע הישראלי השוקל רכישת נכס בארה"ב, שכן היא מאפשרת היערכות נכונה יותר לתהליך ולדרישות הייחודיות של שוק המשכנתאות האמריקאי.
משכנתא לקניית דירה בארצות הברית : סיכום
לקיחת משכנתא בישראל למימון נכס בארה"ב מציגה יתרונות משמעותיים עבור המשקיע הישראלי. האפשרות לממן את הרכישה דרך מוסדות פיננסיים בישראל מקלה על התהליך. הבנקים וחברות הביטוח בישראל מציעים תנאים נוחים יותר, כולל אפשרות למימון גבוה יותר, תקופות החזר ארוכות, ותהליכי אישור פשוטים יחסית. זאת, בניגוד לקשיים הכרוכים בקבלת משכנתא ישירות בארה"ב, כמו דרישות הון עצמי גבוהות וריביות גבוהות יותר לזרים. כך, המימון מישראל מאפשר למשקיעים לנצל את ההזדמנויות בשוק האמריקאי תוך שמירה על יתרונות הנגישות והגמישות של המערכת הפיננסית המקומית.
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
