משכנתא מדרגה שנייה: בין הזדמנות לסיכון – כל מה שחשוב לדעת
משכנתא מדרגה שנייה היא פתרון יצירתי לקבלת מימון נוסף על נכס שכבר משועבד לבנק במסגרת משכנתא קיימת. זה נשמע פשוט אבל לפעמים יש קשיים קלים בדרך. המאמר יסביר מה היתרונות והחרונות, תהליך הקבלה, והשיקולים שכדאי לקחת בחשבון.
מה זו משכנתא מדרגה שנייה ?
משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה נוספת הנלקחת כנגד נכס קיים המשועבד כבר במשכנתא בדרגה ראשונה.
זוהי דרך למנף את הנכס הקיים כדי לענות על צרכים פיננסיים שונים, מבלי לשנות את תנאי המשכנתא הראשונה הקיימת.
העקרונות מאחורי משכנתא מדרגה שנייה
כאשר לוקחים משכנתא ראשונה, הנכס משועבד לגוף המלווה. במשכנתא מדרגה שנייה, משעבדים את הנכס לגוף פיננסי נוסף, שנמצא בעדיפות שנייה במקרה של אי יכולת לעמוד בהחזרים. משכנתא זו מציעה מעין שכבה שנייה של הלוואה, המגיעה לרוב עם תנאים וריביות שונות מהמשכנתא הראשונה.
מנגנון העדיפות
במקרה של אי עמידה בתשלומים ומימוש הנכס, הגוף הפיננסי המלווה ראשון יכול לממש את הנכס, כלומר למכור אותו, על מנת להחזיר את החוב.
הגוף שהעניק משכנתא בדרגה שנייה יקבל את כספו רק לאחר שהגוף הפיננסי שהעניק משכנתא בדרגה ראשונה יקבל את כספו שלו.
משמעות הדבר היא שהסיכון של הגורם המלווה (בדרך כלל הבנק) של המשכנתא מדרגה ראשונה הוא נמוך מאוד, ואילו הסיכון של הגורם המלווה של המשכנתא מדרגה שנייה הוא גבוה בהרבה – הוא נמצא בעדיפות שנייה ומכירת הנכס עלולה לא לכסות את החוב במלואו.
מי נותן משכנתא מדרגה שנייה?
בנקים למשכנתאות
בנקים יאשרו משכנתא מדרגה שנייה בעיקר במקרים ספציפיים כמו מיחזור משכנתא או במקרים מיוחדים לצורך איחוד הלוואות .
בנק ישראל נתן הוראה לכל הבנקים למשכנתאות לאפשר משכון מדרגה שנייה לכל שאר הבנקים למשכנתאות האחרים וגופים למשכנתאות חיצוניים, ואם נותנים סירוב הוא צריך להיות מנומק היטב.
עם זאת, במציאות, אף בנק למשכנתאות אחר לא רוצה להיות משועבד בדרגה שנייה לפרק זמן ארוך (יותר משנה או חצי שנה) בשל הסיכון המוגבר.
לכן חשוב לדעת לאיזה בנק למשכנתאות לפנות.
גופים חוץ בנקאיים
משכנתא חוץ בנקאית מדרגות שניות ניתן לקבל בדרך כלל בחברות אשראי חוץ בנקאיות, משכנתאות חברתיות, וחברות ביטוח. גופים אלו מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון המוגבר לכספם בתמורה לריביות גבוהות יותר. למעשה, ישנם גופים נוספים שעושים משכנתאות מדרגה שונה מהראשונה והם גופי משכנתאות חוץ בנקאיים כמו משכנתאות חברתיות וחברות ביטוח.תתפלאו אך אפילו חברים ומשפחה שהלוו לכם כסף יכולים להירשם כמשכון על הדירה בדרגה שנייה.
ריביות משכנתא מדרגה שנייה - בין הזדמנות לסיכון
ריביות של משכנתאות מדרגה שנייה משתנות באופן משמעותי בהתאם לנסיבות הלקיחה, הגוף המלווה, ומצבו הפיננסי של הלווה. חשוב להבין את הגורמים המשפיעים על גובה הריבית כדי לקבל החלטה מושכלת.
שני מצבים עיקריים בלקיחת משכנתא דרגה שנייה:
במיחזור חלקי של מסלולים גרועים במשכנתא הנוכחית אל בנק אחר
כשאין ממש ברירה והבנק בדרגה ראשונה מסרב לתת תוספת
ריביות משכנתא מדרגה שנייה בעת מיחזור חלקי לבנק אחר
בדרך כלל, משכנתא שנייה נושאת ריבית גבוהה יותר מהמשכנתא הראשונה, בגלל הסיכון הגדול יותר למלווה.
אבל במקרה של מיחזור חלקי, המצב יכול להיות הפוך: בנק ישראל רוצה שהבנקים יתחרו ביניהם, ולכן הוא מעודד בנקים לאפשר מיחזור חלקי של משכנתא דרך משכנתא מדרגה שנייה. כך, אם יש לך משכנתא ישנה בבנק א' עם ריבית גבוהה, אתה יכול לקחת משכנתא מדרגה שנייה מבנק ב' עם ריבית נמוכה יותר, בלי לבטל לגמרי את המשכנתא הראשונה (מה שיכול לחסוך עמלות פירעון מוקדם). לדוגמה: אם המשכנתא הישנה שלך בבנק א' היא בריבית של 4%, ובנק ב' מציע לך משכנתא מדרגה שנייה בריבית של 3%, אתה יכול להעביר חלק מהחוב לבנק ב' ולחסוך כסף. זו דרך שבנק ישראל מנסה להגביר את התחרות בשוק המשכנתאות ולאפשר ללווים ליהנות מריביות נמוכות יותר.
ריביות משכנתא מדרגה שנייה לצורך איחוד הלוואות
במצבים אלו, הלווים נאלצים לפנות אל גופים חוץ-בנקאיים המוכנים לקחת על עצמם סיכון גבוה יותר . בתמורה לסיכון המוגבר, גופים אלו דורשים ריביות גבוהות משמעותית – לעתים עד פי שניים מריבית משכנתא רגילה, בטווח של 5% עד 12% ואף יותר במקרים מסוימים.
כאן משכנתא מדרגה שנייה היא למעשה מוצא אחרון, ולמרות הריבית הגבוהה, היא עשויה להיות פתרון הכרחי במצבי מצוקה פיננסית, כמו סגירת חובות דחופים או התמודדות עם הוצאות גדולות ובלתי צפויות
מתי כדאי לקחת משכנתא בדרגה שנייה
פתרון זה יכול לשמש למטרות שונות ובנסיבות מגוונות. להלן שני התרחישים המרכזיים שבהם אנשים פונים לאפשרות זו
האחד מתוך תכנון פיננסי מחושב,
והשני לרוב מתוך אילוץ ומצוקה.
מיחזור חלקי של משכנתא - יתרון תחרותי שבנק ישראל מעודד
מיחזור חלקי של משכנתא הוא מנגנון שבנק ישראל מעודד כדי להגביר את התחרות בשוק המשכנתאות.
במסגרת זו, הלווה יכול להעביר חלק מהמשכנתא הקיימת שלו (בדרך כלל מסלולים בריבית גבוהה) אל בנק אחר המציע תנאים טובים יותר, מבלי לפרוע את המשכנתא המקורית במלואה.
הדבר מתאפשר כאשר בנק ישראל אף הנחה את כל הבנקים למשכנתאות לאפשר משכון מדרגה שנייה לשאר הבנקים.
היתרון הגדול במיחזור חלקי הוא האפשרות ליהנות מריביות נמוכות יותר על חלק מהמשכנתא, בהקטנת עלות מיחזור משכנתא למשל כמו שלא צריך לשלם את כל עמלות הפירעון המוקדם הכרוכות במיחזור מלא. במקרה זה, הריבית על המשכנתא בדרגה שנייה עשויה להיות נמוכה יותר מזו שעל המשכנתא המקורית, שכן המטרה היא בדיוק זו – לחסוך בעלויות המימון. עם זאת, חשוב לציין שבפועל בנקים רבים מגבילים אפשרות זו לתקופות קצרות בלבד, ומעדיפים שלא להיות בעמדת "דרגה שנייה" לזמן ממושך.
פתרון למצוקה פיננסית - כשהבנק בדרגה ראשונה מסרב להגדיל את המשכנתא
הקטנת החזר הלוואות
רוצה לבדוק איך לשלם פחות על ההלוואות שלך?
השאירו פרטים ואחזור בהקדם
מקטינים את ההחזר על הלוואות
ב 50% לפחות
תהליך קבלת משכנתא מדרגה שנייה
התהליך כולל מספר שלבים קריטיים שיש להכיר לפני הגשת הבקשה
אישור הבנק הראשון
כדי שניתן יהיה למשכן נכס בדרגה שנייה, צריך לקבל תחילה את הסכמת הגוף הפיננסי הרשום במשכנתא מדרגה הראשונה, כלומר, נדרש לקבל את הסכמת הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה. צעד ראשון בתהליך היא בדיקה עם הגוף המלווה הנוכחי שלכם עד איזה סכום הוא מאפשר לכם לקחת משכנתא נוספת ואילו תנאים הוא מציע.
אם אינכם מרוצים מהתנאים והסכום המוצע, ניתן לבצע סקר שוק של משכנתאות לבדיקת אפשרויות אחרות. יש לזכור שבנקים רבים מסתייגים ממתן משכנתא בדרגה שנייה, אך ייתכן שלאנשים עם חוסן פיננסי ומשכנתא
שמאות ובדיקת היתכנות כלכלית
נדרשת הערכת שמאי עדכנית לשווי הנכס לפני קבלת אישור למשכנתא מדרגה שנייה.
הערכה זו משמשת לקביעת שווי הנכס העדכני ומאפשרת לגוף המלווה לחשב את יחס ההלוואה לשווי הנכס .
בנוסף, חשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית של המהלך, בהתחשב בריביות הגבוהות יחסית המוצעות למשכנתאות מדרגה שנייה. כדאי לבחון אם קיימות אלטרנטיבות זולות יותר, ולוודא שההחזר החודשי הכולל (משכנתא ראשונה
רישום השיעבוד החדש
תהליך רישום השעבוד מדרגה שנייה יכול להתבצע באחת משתי דרכים: טופס שטר משכנתא מדרגה שנייה – טופס ייעודי הכולל את כל פרטי המשכון, שבו מצוין במפורש שמדובר במשכנתא מדרגה שנייה. נספח לטופס משכנתא רגיל – לעתים מתבצע מילוי שטר משכנתא רגיל, ומוסף אליו נספח המציין כי המשכון הוא מדרגה שנייה. תהליך הרישום דורש עורך דין המתמחה בתחום המשכנתאות, והוא כולל רישום בטאבו או ברשם המשכונות. הרישום מעגן חוקית את זכויותיו של הגוף
יתרונות וחסרונות משכנתא בדרגה שנייה
יתרונות
יתרונות מרכזיים של משכנתא בדרגה שנייה:
1. גמישות רגולטורית: בעוד שבנקים כפופים לרגולציה נוקשה של המפקח על הבנקים, גופים כמו חברות ביטוח או גופים חוץ-בנקאיים אחרים פועלים תחת מסגרת רגולטורית מקילה יותר. הדבר מאפשר לקבל מימון בהיקפים גדולים יותר מעבר למגבלות שבנק ישראל מטיל על הבנקים, במיוחד ביחס מימון-שווי נכס (LTV) וביחס החזר-הכנסה.
2.שימור תנאים אטרקטיביים במשכנתא הראשונה: אפשרות להמשיך וליהנות ממשכנתא ראשונה עם תנאים מועדפים (כגון ריבית נמוכה או הטבות ייחודיות) תוך קבלת מימון נוסף, במקום לבטל את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה בתנאי שוק פחות אטרקטיביים.
3. פתרון למצבים בהם בנק רגיל מסרב להגדיל את המימון: כאשר הבנק המקורי מסרב להגדיל את המשכנתא הקיימת בשל סיבות שונות (דירוג אשראי, היסטוריית תשלומים, יחס החזר-הכנסה), משכנתא בדרגה שנייה מגוף חוץ-בנקאי מספקת נתיב חלופי לקבלת המימון הנדרש, גם אם בריבית גבוהה יותר.
חסרונות משכנתא דרגה שנייה
ריביות גבוהות – משכנתא מדרגה שנייה נושאת ריביות גבוהות משמעותית בהשוואה למשכנתא ראשונה, בשל הסיכון המוגבר למלווה.
תהליך מורכב – קבלת אישור הבנק המקורי, רישום השעבוד, והתמודדות עם מספר גופים במקביל הופכים את התהליך למורכב ולעיתים ממושך.
סיכון מוגבר לאובדן הנכס – במקרה של אי עמידה בתשלומים לשני הגופים המלווים, גדל הסיכון למימוש הנכס, במיוחד כאשר סך ההחזרים החודשיים מהווה נטל כבד על ההכנסה המשפחתית.
מיעוט גופים המאשרים – מספר מצומצם של גופים מוכן לאשר משכנתאות מדרגה שנייה, מה שמגביל את התחרות ואת אפשרויות המיקוח של הלווה.
פריט #1האם ניתן לקחת משכנתא מדרגה שנייה כשיש לי כבר משכנתא קיימת
כן, זו בדיוק המהות של משכנתא מדרגה שנייה – הלוואה נוספת הנלקחת על נכס שכבר משועבד לטובת משכנתא קיימת. עליך לקבל תחילה את אישור הבנק או הגוף הפיננסי שנתן את המשכנתא הראשונה. חשוב לבדוק את התנאים, כי ברוב המקרים הריבית על משכנתא מדרגה שנייה תהיה גבוהה יותר בשל הסיכון המוגבר למלווה.
פריט #2האם כדאי לקחת משכנתא מדרגה שנייה לצורך סגירת חובות?
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
רוצה גם לקבל טיפים שיחסכו לך הרבה כסף?
