משכנתא לעצמאי: איך הופכים 'לא' ל'כן' בדרך לדירה
ההבדל בין משכנתא לעצמאים ללקיחתה על ידי שכיר
הייתם פעם על רכבת הרים? ככה מרגיש להיות עצמאי בישראל.
בכל יום מחדש אנחנו נלחמים: מס הכנסה דורש, ביטוח לאומי לוחץ, ספקים מחכים לתשלום, ולקוחות? הם משלמים מתי שמתחשק להם – שוטף פלוס "נראה".
וכשאתה כבר צריך הלוואה מהבנק? מתייחסים אליך כמו אל תעלומה מסוכנת.
לא משנה כמה אתה מרוויח, תמיד יעדיפו את השכיר עם המשכורת הקבועה.נכון, גם לשכירים אין ביטחון מושלם היום. אבל בואו נהיה כנים – אין מה להשוות את זה להרפתקה היומיומית של העצמאי הישראלי.
כאשר כל התנאים זהים , הבנק יתייחס בדרך כלל יותר בחשדנות לבקשת עצמאי
על מה הבנק מסתכל לצורך אישור משכנתא לעצמאים
יציבות: המילה שהבנק מחפש:
הבנק מחפש דבר אחד מעל הכל – יציבות. יציבות בהכנסות, יציבות בפעילות העסקית.
לכן, כדי לקבל אישור משכנתא לעצמאי בקלות יחסית, חייבים להציג נתונים המעידים על עסק יציב ומבוסס.
טעות נפוצה היא להתמקד במחזור המכירות. אבל מה שמעניין את הבנק זה דווקא השורה התחתונה – הרווח לאחר מיסים. ההבדל בין מחזור להכנסות נטו יכול להיות דרמטי.
טיפ חשוב: תכננו את הוצאות העסק מראש. הימנעו מהוצאות גדולות לפני הגשת בקשת המשכנתא.
גם תחום הפעילות משחק תפקיד מכריע. הבנק מכיר היטב את מפת הסיכונים של כל ענף.
למשל, בעל בית קפה יעבור בדיקה קפדנית יותר בגלל התנודתיות האופיינית לענף.
האתגר האמיתי? להוכיח יכולת החזר לטווח ארוך. בעסק עצמאי, בניגוד למשכורת קבועה, יש עליות ומורדות. זה בדיוק מה שמדאיג את הבנק לצורך אישור עקרוני למשכנתא – היכולת שלך לשלם את המשכנתא גם בתקופות הפחות טובות.
עצמאי הלוקח משכנתא עלול להיכנס למילכוד מסוכן
מצד אחד בעל עסק שואף להקטין את חבות המס.
לכן בעלי עסקים משקיעים בעסק ומבצעים רכישות והשקעות רבות אשר מקטינות את חבות המס.
מה הכנסות בעסק צריך להראות כדי לקבל משכנתא?
הבנק מתייחס אך ורק להכנסות המדווחות באופן רשמי לרשויות המס.
בשונה משכיר שמציג תלושי משכורת חודשיים, אצל עצמאי הבנק מסתמך בעיקר על שני מסמכים מרכזיים:
שומת המס השנתית האחרונה
ואישור רואה חשבון על הכנסות מתחילת השנה הנוכחית ועד מועד הגשת הבקשה למשכנתא.
הבנק מחשב את ההכנסה החודשית הממוצעת באופן הבא: לוקחים את ההכנסה החייבת במס המופיעה בשומה, מפחיתים ממנה את המס שיש לשלם, ומחלקים את התוצאה ב-12 חודשים.
הכנסה חייבת זה מחזור שנתי פחות הוצאות
לדוגמא, אם בשומת המס מופיעה הכנסה חייבת של 600,000 ₪ לשנה, והמס לתשלום הוא 180,000 ₪:
600,000 ₪ (הכנסה חייבת) – 180,000 ₪ (מס) = 420,000 ₪ (הכנסה נטו שנתית)
420,000 ₪ ÷ 12 = 35,000 ₪ (הכנסה חודשית ממוצעת)
חשוב לדעת שהבנק יתייחס תמיד לנתון הנמוך מבין שומת המס לאישור רואה החשבון. אם למשל רואה החשבון מציג הכנסה חודשית ממוצעת של 30,000 ₪ בלבד – זה יהיה הסכום הקובע.
הקטנת החזר הלוואות
רוצה לבדוק איך לשלם פחות על ההלוואות שלך?
השאירו פרטים ואחזור בהקדם
מקטינים את ההחזר על הלוואות
ב 50% לפחות
💡 טיפ חשוב: בנוסף למספרים היבשים, הבנק בוחן גם את היציבות והעקביות של ההכנסות לאורך זמן. תנודתיות גבוהה בהכנסות עלולה להקשות על אישור המשכנתא, לכן חשוב להכין מראש הסבר מפורט במקרה של שינויים משמעותיים בהכנסות בין התקופות. כמו כן, הבנק יוודא שיש התאמה בין ההכנסות המדווחות לתנועות בחשבון הבנק שלכם.
ככל שניתן להציג יותר הכנסות מדווחות כך שורת הרווח תהיה גדולה יותר, ובהתאם לכך גם הסיכוי לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר. לכן מומלץ לתכנן את המהלך מראש, ובמידת האפשר להימנע מהקטנת ההכנסה החייבת באמצעות הוצאות לא הכרחיות בשנה שלפני לקיחת המשכנתא.
הכנה מסודרת מקצרת את הזמן לקבל משכנתא .
סירוב משכנתא לעצמאי
מחקר שבוצע לפני מספר שנים אשר פורסם ב YNET מצא:
"שיעור סירובי הבנקים לקבלת משכנתא לעצמאים עומד על יותר מרבע מהבקשות"
עצה חשובה : לא להסתיר מהבנק בעיות שהיו בעסק, החזרי תשלומים לספקים או כל התנהלות אחרת שעלולה לסכן את קבלת ההלוואה.
הבנק יגלה את הדברים האלה בעצמו .
חשוב מאוד לתקשר את הנושא עם הבנק ולא לחכות שהבנק יוציא דו"ח אשראי ואז יגלה את הכל.
יועץ משכנתאות מומלץ יכול להעביר בקלות רבה יותר את הבקשה והאישור.
שלבים בלקיחת משכנתא לעצמאים
1) לבדוק שרמת הרווח מספיקה לצורך החזר משכנתא חודשי .
2) מומלץ להוציא דו"ח אשראי באתר בנק ישראל. כדי שלא יהיה הפתעות בלקיחת המשכנתא
3) מומלץ לדחות הוצאות לא הכרחיות או חד פעמיות גדולות עד לקיחת המשכנתא
4) לוודא שיש שומת מס רשמית אחת לפחות
5) במידה ויש שונות גדולה בהכנסות בין תקופות שונות להכין הסבר
6) לוודא שכל ההכנסות מדווחות בצורה תקינה 7) הסכומים בתלושי השכר תואמים את סכום ההפקדות בחשבון הבנקמשכנתא חודשי
מחשבון משכנתא ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
בכמה ישתנה ההחזר עם שינוי 1% בריבית ?
המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא לעוסק מורשה
- שומת מס אחרונה
- אישור רואה חשבון על הכנסות בפורמט הבנק
- פירוט הלוואות עסקיות
- במקרים מסוימים אישור פתיחת תיק במס הכנסה
מעבר לאישורים אלה הבנק יבקש את המסמכים הרגילים כמו תנועות בנק, תעודות זהות, פירוט הלוואות וכ'.
ניתן לקחת גם משכנתא לעסק
עצמאי יכול לקחת משכנתא עסקית בשיעבוד חנות או משרד וגם בשיעבוד דירת מגורים פרטית
ממסמכים להגשת בקשת משכנתא לעוסק פטור
מבחינת הבנק עוסק פטור הוא עצמאי לכל דבר ועליו להביא את אותם מסמכים כמו עוסק מורשה
משכנתא עבור שכיר בעל שליטה
בעל שליטה בחברה בע"מ אשר מושך משכורת כל חודש מהעסק מוגדר כשכיר בעל שליטה.
כשמדובר בשכיר בעל שליטה הבנק מתייחס בצורה שונה במקצת לבדיקת הכנסות לצורך אישור ההלוואה המבוקשת
בשלב הראשון, הבנק יבדוק אם ההכנסות ממשכורת שבעלי העסק מושכים מספיקים להחזר המשכנתא.
כלומר נעשית בדיקה של תלושי השכר כמו בדיקה של שכיר.
במידה המשכורת לא מספיקה יש אפשרות להתחשב ביתרת הרווחים שלא חולקו.
כלומר יש אפשרות , שהבנק יוכל להתחשב בדיווידנדים שבעל העסק יכול למשוך.
אני לא מציע להתבסס על יתרת הרווחים שלא חולקה. בכל אופן, כשמדובר בשכיר בעל שליטה אני ממליץ להגיש את הבקשה בעזרת יועץ משכנתאות פרטי.
כי יש שונות גבוהה בהתייחסות של כל בנק לחישוב הכנסה על סמך רווחים שלא חולקו או דיווידנדים
טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא של שכיר בעל שליטה
בתהליך קבלת משכנתא לשכיר בעל שליטה, קיימים מספר אתגרים מהותיים הדורשים בחינה מדוקדקת של ההכנסה והאמינות הפיננסית.
למשל, עצמאי המנפיק תלוש חודשי בסך 10,000 ₪ אך מפקיד בפועל רק 6,000 ₪, יעורר דגל אדום אצל הבנקאי. הבנק ירצה לראות הפקדות סדירות בחשבון, התאמה מלאה בין תלוש השכר להפקדה בפועל ועקביות בתאריכי ההפקדה.
שיקולי מס מובילים לעתים להצגת הכנסה נמוכה יותר, ובמסגרת משכנתא לשכיר בעל שליטה, נהוג לראות מספר טקטיקות כמו העלאת שכר זמנית חודשיים טרם קבלת המשכנתא והצגת שלושה תלושים "משופרים" לצורך אישור ההלוואה.
הבנק אינו מסתפק בבדיקה נקודתית אלא בוחן את ההתאמה בין תלוש להפקדה, ממוצע ההכנסות מתחילת השנה ועקביות ההכנסות.
הצלחה בקבלת משכנתא לשכיר בעל שליטה דורשת תכנון מדויק, שקיפות מלאה והבנה של מנגנוני הבדיקה הבנקאיים.
אולי כדאי למחזר משכנתא במקום לקחת עוד הלוואה?
מיחזור משכנתא בשילוב עם איחוד הלוואות יקרות
מאפשר להקטין את ההחזרים החודשיים וכך תוכלו לחזור לישון שוב בלילה
חבל להיחנק כל החודש ולשלם כל כך הרבה כסף לבנק
משכנתא עבור עצמאי עם עסק חדש
מבחינת הבנק עצמאי חייב להיות עם עסק פעיל לפחות שנה. כמובן שיש לא מעט מקרים בהם הצלחתי לאשר משכנתא עבור עסקים חדשים. אבל הבנק רואה סיכון גדול בעסקים חדשים.
אלה העסקים שנמצאים בסכנת סגירה. במקרים רבים משכנתא לעסק נלקחת כחלק מתהליך מסודר של ליווי פיננסי .
לכן הבנק מתיחס אליהם בחשדנות. בניגוד לשכיר שהתחיל עבודה חדשה שצריך רק להראות תלושים וחוזה העסקה חדש. חובת ההוכחה על בעלי העסק. במידה והעסק נפתח בשנה קלנדרית קודמת וניתן להראות שומת מס למספר חודשים . יש יותר סיכוי להתקדם.
משכנתא הפוכה כהלוואה לעסק
לא רבים יודעים, אבל במקרים מסויימים יש אפשרות לקחת משכנתא הפוכה כהלוואה לעסק.
כמובן צריך לראות מה עלויות ההלוואה לאורך התקופה. אבל זו אפשרות מהירה מאוד לקבל כסף. בלי הרבה בדיקות
דוגמא מספרית לבדיקת הכנסות בעל עסק לצורך לקיחת משכנתא
עודד עצמאי בתחום הפרסום פנה אלי.
עודד ביקש לקחת משכנתא של 900 אלף שקל. כשרצה לבצע את המשכנתא לקראת התשלום למוכר בנובמבר הבנק הודיע על סירוב משכנתא. עודד פנה אלי, כשלא ידע מה לעשות ממש כמה שבועות לפני מועד התשלום.
המשכורת שעודד מושך מהעסק בעצת רואה החשבון היא כ 8,000 ₪ כל חודש.
עודד פנה בחודש יולי לבנק כדי לברר האם יוכל לקחת את המשכנתא שמועד התשלום הוא נובמבר.
הבנק הודיע לו שהמשכורת המינימלית לצורך לקיחת המשכנתא הוא כ 12,000
בהתאם לכך,עודד הורה לרואה החשבון לרשום מחודש אוגוסט משכורת נטו של 12,000 ₪
אבל למרות זאת התקבל סירוב משכנתא. למה ?
אמנם הבנק ראה שלושה תלושים עם שכר גבוה של כ 12,000 ₪ . אבל הבנק עשה ממוצע של הסכומים המצטברים:
במשך 7 חודשים השכר היה 8,000 כלומר סך הכל 56,000
במשך שלושה חודשים השכר היה 12,000 כלומר 36,000
ההכנסה המצטברת בעשרת החודשים 92,000
כלומר המשכורת הממוצעת החודשית היא רק 9,200 לא מספיק כדי לקחת את המשכנתא שעודד ביקש.
מסקנה : כדאי מאוד לשוחח עם יועץ משכנתאות עוד בתחילת תהליך חיפוש הדירה כשמדובר בעצמאי. כך ניתן לתכנן בצורה מיטבית את תהליך לקיחת המשכנתא
איך אפשר לקבל משכנתא לעסק?
יש אפשרות לקבל משכנתא לעסק בתנאים טובים מאוד במישכון דירת מגורים רגילה.
המטרות הרגילות הן לצורך רכישת משרד, חנות או מחסן.
אבל בבנקים רבים, בעזרת הסבר הגיוני.
ניתן לקבל משכנתא לעסק גם למטרות אחרות
מצגת המאמר
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
התמחות : כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , כמה הפריים היום
, תחזית מדד תשומות הבניה , משכנתא 2 מיליון , דיור מוגן
