משכנתא לעצמאי המדריך המלא
תהליך לקיחת משכנתא לעצמאים יותר מורכב ודורש תכנון יותר מוקפד.
בסוף המאמר ריכזתי עבורך טיפים מרכזיים שישזרו לך בלקיחת משכנתא לעצמאים.
ההבדל בין משכנתא לעצמאים ללקיחתה על ידי שכיר
החיים של בעלי עסק במדינה לא קלים.
ממש מלחמת הישרדות: מס הכנסה, ביטוח לאומי, ספקים ולקוחות.
תנאי תשלום של שוטף +שנה הבאה. בנוסף להתמודדות השוטפת עם ניהול העסק.
לצערי גם מול הבנקים המצב לא הכי נוח כאשר בעל/ת עסק המבקש אישור הלוואה.
אין מה לעשות, הבנק מעדיף שכירים.
הבנק אוהב ביטחון ויציבות ולכן כשהבנקאי רואה משכורות קבועות של שכירים.
כשמדובר בשכיר לבנק יש יותר ודאות בקביעת יכולת ההחזר של הלווה בעתיד.
נכון שאין ביטחון תעסוקתי גם לשכירים.
אבל עדיין אין מה להשוות לעומת רכבת ההרים של בעלי עסקים בישראל.
אם שני אנשים שכיר ועצמאי יבואו לבנק ויבקשו לקחת הלוואה.
כאשר כל התנאים זהים , הבנק יתייחס בדרך כלל יותר בחשדנות לבקשת עצמאי
על מה הבנק מסתכל לצורך אישור משכנתא לעצמאים
1) יציבות: אין דבר שהבנק אוהב יותר מיציבות. הבנק רוצה לראות יציבות בהכנסות, יציבות בפעילות העסקית. לכן כדי שהבנק יאשר בקלות את המשכנתא חייבים להראות כמה שיותר נתונים שמעידים על עסק יציב.
2) ריווחיות העסק : רבים חושבים שהבנק מסתכל על הכנסות ומכירות.
ולצורך אישור משכנתא לעצמאים הבנק מסתכל על רווח לאחר מיסים.
יש הבדל גדול בין הכנסות/מחזור/מכירות לבין הרווח.
עצת מומחה: חשוב לתכנן את ההוצאות בעסק מראש ולא להיכנס להוצאות גדולות לפני הגשת בקשה להלוואה.
3) תחום הפעילות של העסק: יש ענפים יותר יציבים מאחרים.
הבנק מתחשב בתחרות ביציבות של התחום בו העסק פועל.
למשל כשמדובר בבעל בית קפה המבקש הלוואה. הבנק יבדוק בצורה יותר שמרנית את הנתונים.
4) יכולת העסק לתמוך בתשלומי המשכנתא גם בשנים הבאות. במקרה של בעלי עסק לבנק יש יותר קושי להעריך את כושר ההחזר העתידי, כי יש שנים יותר טובות ויש תקופות יותר קשות.
הבנק חושש מפגיעה ביכולת ההחזר של בעל עסק המבקש משכנתא.
עצמאי הלוקח משכנתא עלול להיכנס למילכוד מסוכן
מצד אחד בעל עסק שואף להקטין את חבות המס.
לכן בעלי עסקים משקיעים בעסק ומבצעים רכישות והשקעות רבות אשר מקטינות את חבות המס.
אבל הבנק מסתכל על רווח לאחר מיסים לצורך בחינת יכולת ההחזר של .
ככל שיש יותר הוצאות רשומות כך ההכנסה הפנויה לצורך חישוב החזר ההלוואה קטנה.
טיפ זהב: חשוב להתכונן מראש מבחינת ההוצאות בעסק לפני לקיחת משכנתא.
כדאי לדחות הוצאות או רכישות בעסק לאחר קבלת המשכנתא
טיפ למתקדמים : במידה והמשכנתא נלקחת קרוב לתחילת השנה ,להוצאות חד פעמיות גדולות יש יותר השפעה על אישור הבנק.
הבנק מסתכל על רווח מצטבר מתחילת השנה.
במידה וההכנסות החודשיות קבועות פחות או יותר להוצאה חד פעמית גדולה תהיה השפעה גדולה יותר על הרווח בתחילת השנה מאשר במצב זהה בסוף השנה
איך אפשר לקבל משכנתא לעסק?
יש אפשרות לקבל משכנתא לעסק בתנאים טובים מאוד במישכון דירת מגורים רגילה.
המטרות הרגילות הן לצורך רכישת משרד, חנות או מחסן.
אבל בבנקים רבים, בעזרת הסבר הגיוני.
ניתן לקבל משכנתא לעסק גם למטרות אחרות
סירוב משכנתא לעצמאי
מחקר שבוצע לפני מספר שנים אשר פורסם ב YNET מצא:
"שיעור סירובי הבנקים לקבלת משכנתא לעצמאים עומד על יותר מרבע מהבקשות"
עצה חשובה : לא להסתיר מהבנק בעיות שהיו בעסק, החזרי תשלומים לספקים או כל התנהלות אחרת שעלולה לסכן את קבלת ההלוואה.
הבנק יגלה את הדברים האלה בעצמו .
חשוב מאוד לתקשר את הנושא עם הבנק ולא לחכות שהבנק יוציא דו"ח אשראי ואז יגלה את הכל.
יועץ משכנתאות מומלץ יכול להעביר בקלות רבה יותר את הבקשה והאישור.
שלבים בלקיחת משכנתא לעצמאים
1) לבדוק שרמת הרווח מספיקה לצורך החזר חודשי של ההלוואה
2) מומלץ להוציא דו"ח אשראי באתר בנק ישראל. כדי שלא יהיה הפתעות בלקיחת המשכנתא
3) מומלץ לדחות הוצאות לא הכרחיות או חד פעמיות גדולות עד לקיחת המשכנתא
4) לוודא שיש שומת מס רשמית אחת לפחות
5) במידה ויש שונות גדולה בהכנסות בין תקופות שונות להכין הסבר
6) לוודא שכל ההכנסות מדווחות בצורה תקינה 7) הסכומים בתלושי השכר תואמים את סכום ההפקדות בחשבון הבנק
כמה הכנסות בעסק צריך להראות כדי לקבל משכנתא
הבנק מתייחס אך ורק אל ההכנסות המדווחות לרשויות המס.
לכן הבסיס של הבנק לצורך אישור המשכנתא הוא שומת מס אחרונה.
וגם כמובן אישור רואה חשבון על הכנסות לתקופה מתחילת השנה עד מועד הגשת הבקשה לאישור .
ככל שניתן להציג יותר הכנסות מדווחות כך שורת הרווח תיהיה גדולה יותר
המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא לעוסק מורשה
- שומת מס אחרונה
- אישור רואה חשבון על הכנסות בפורמט הבנק
- פירוט הלוואות עסקיות
- במקרים מסוימים אישור פתיחת תיק במס הכנסה
מעבר לאישורים אלה הבנק יבקש את המסמכים הרגילים כמו תנועות בנק, תעודות זהות, פירוט הלוואות וכ'.
ניתן לקחת גם משכנתא לעסק
עצמאי יכול לקחת משכנתא עסקית בשיעבוד חנות או משרד וגם בשיעבוד דירת מגורים פרטית
ממסמכים להגשת בקשת משכנתא לעוסק פטור
מבחינת הבנק עוסק פטור הוא עצמאי לכל דבר ועליו להביא את אותם מסמכים כמו עוסק מורשה
משכנתא עבור שכיר בעל שליטה
בעל שליטה בחברה בע"מ אשר מושך משכורת כל חודש מהעסק מוגדר כשכיר בעל שליטה.
כשמדובר בשכיר בעל שליטה הבנק מתייחס בצורה שונה במקצת לבדיקת הכנסות לצורך אישור ההלוואה המבוקשת
בשלב הראשון, הבנק יבדוק אם ההכנסות ממשכורת שבעלי העסק מושכים מספיקים להחזר המשכנתא.
כלומר נעשית בדיקה של תלושי השכר כמו בדיקה של שכיר.
במידה המשכורת לא מספיקה יש אפשרות להתחשב ביתרת הרווחים שלא חולקו.
כלומר יש אפשרות , שהבנק יוכל להתחשב בדיווידנדים שבעל העסק יכול למשוך.
אני לא מציע להתבסס על יתרת הרווחים שלא חולקה. בכל אופן, כשמדובר בשכיר בעל שליטה אני ממליץ להגיש את הבקשה בעזרת יועץ משכנתאות פרטי.
כי יש שונות גבוהה בהתייחסות של כל בנק לחישוב הכנסה על סמך רווחים שלא חולקו או דיווידנדים
טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא של שכיר בעל שליטה
1) חוסר התאמה בין התלוש שמונפק לסכום שהופקד בפועל בחשבון.
הבנק ירצה לראות שתלושי השכר מופקדים באופן קבוע בחשבון הבנק.
רצוי בתאריך קבוע.
בנוסף חשוב לוודא שהסכום המופקד בחשבון הבנק תואם את תלוש השכר.
זו בדיקה חשובה מאוד, כי הבנק רוצה לראות שהתלוש לא פיקטיבי ואכן מופקד בצורה נכונה ומדויקת בחשבון הבנק של בעל העס'. עצמאים רבים מנפיקים תלוש משכורת גבוהה לצרכי מס אבל מפקידים בחשבון סכומים שונים שלא תמיד תואמים את התלוש המופקד.
למשל עצמאי מוציא תלוש לעצמו על 10,000 שקל בחודש אבל מפקיד בחשבון רק 6,000. אין כאן התאמה בהתאם לתקנות בנק ישראל
2) פעמים רבות בשל שיקולי מס המשכורות שרושם בעל העסק, נמוכות יחסית.
בתקופה רגילה שיקולי המיסוי מובנים. אבל כשלוקחים משכנתא, תלוש נמוך יכול להוות בעיה.
אחת השגיאות המקובלות על ידי עצמאים, היא הגדלת המשכורת חודשיים לפני לקיחת המשכנתא.
כך אפשר להראות לבנק שלושה תלושי שכר גבוהים אשר יוכלו לתמוך בהחזר.
כמובן שהבנק בודק התאמה בין התלוש, לבין הסכום המופקד בבנק.
אבל הבנק חכם, כשמדובר בעצמאי הבנק בודק גם סכומים מצטברים.
כלומר הבנק בודק מה המשכורת הממוצעת לאורך התקופה מתחילת השנה עד לקיחת המשכנתא.
מחכה לטלפון ממך 054-8600447
משכנתא עבור עצמאי עם עסק חדש
מבחינת הבנק עצמאי חייב להיות עם עסק פעיל לפחות שנה. כמובן שיש לא מעט מקרים בהם הצלחתי לאשר משכנתא עבור עסקים חדשים. אבל הבנק רואה סיכון גדול בעסקים חדשים.
אלה העסקים שנמצאים בסכנת סגירה. במקרים רבים משכנתא לעסק נלקחת כחלק מתהליך מסודר של ליווי פיננסי .
לכן הבנק מתיחס אליהם בחשדנות. בניגוד לשכיר שהתחיל עבודה חדשה שצריך רק להראות תלושים וחוזה העסקה חדש. חובת ההוכחה על בעלי העסק. במידה והעסק נפתח בשנה קלנדרית קודמת וניתן להראות שומת מס למספר חודשים . יש יותר סיכוי להתקדם.
משכנתא הפוכה כהלוואה לעסק
לא רבים יודעים, אבל במקרים מסויימים יש אפשרות לקחת משכנתא הפוכה כהלוואה לעסק.
כמובן צריך לראות מה עלויות ההלוואה לאורך התקופה. אבל זו אפשרות מהירה מאוד לקבל כסף. בלי הרבה בדיקות
דוגמא מספרית לבדיקת הכנסות בעל עסק לצורך לקיחת משכנתא
עודד עצמאי בתחום הפרסום פנה אלי.
עודד ביקש לקחת משכנתא של 900 אלף שקל. כשרצה לבצע את המשכנתא לקראת התשלום למוכר בנובמבר הבנק הודיע על סירוב משכנתא. עודד פנה אלי, כשלא ידע מה לעשות ממש כמה שבועות לפני מועד התשלום.
המשכורת שעודד מושך מהעסק בעצת רואה החשבון היא כ 8,000 ₪ כל חודש.
עודד פנה בחודש יולי לבנק כדי לברר האם יוכל לקחת את המשכנתא שמועד התשלום הוא נובמבר.
הבנק הודיע לו שהמשכורת המינימלית לצורך לקיחת המשכנתא הוא כ 12,000
בהתאם לכך,עודד הורה לרואה החשבון לרשום מחודש אוגוסט משכורת נטו של 12,000 ₪
אבל למרות זאת התקבל סירוב משכנתא. למה ?
אמנם הבנק ראה שלושה תלושים עם שכר גבוה של כ 12,000 ₪ . אבל הבנק עשה ממוצע של הסכומים המצטברים:
במשך 7 חודשים השכר היה 8,000 כלומר סך הכל 56,000
במשך שלושה חודשים השכר היה 12,000 כלומר 36,000
ההכנסה המצטברת בעשרת החודשים 92,000
כלומר המשכורת הממוצעת החודשית היא רק 9,200 לא מספיק כדי לקחת את המשכנתא שעודד ביקש.
מסקנה : כדאי מאוד לשוחח עם יועץ משכנתאות עוד בתחילת תהליך חיפוש הדירה כשמדובר בעצמאי. כך ניתן לתכנן בצורה מיטבית את תהליך לקיחת המשכנתא
מצגת המאמר
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
