כמה שווה הדירה שלי? 5 כלים מדויקים לגילוי שווי אמיתי
מאמר דעה
כמה שווה הדירה שלי ? היא שאלה מרכזית עבור מוכרים וקונים כאחד בשוק הנדל"ן.
מוכרים מעוניינים לדעת את ערך הנכס שלהם כדי לקבוע את המחיר המרבי שהם יכולים לדרוש.
קונים, לעומת זאת, רוצים להבין את שווי הדירה כדי לוודא שהמחיר המבוקש הוא הוגן ומשקף את ערך השוק.
קביעת ערך הנכס היא תהליך מורכב. לקבלת הערכה מדויקת ומקצועית, מומלץ להתייעץ עם שמאי מוסמך. אפשרות נוספת היא לפנות למספר סוכני נדל"ן המתמחים באזור לקבלת אומדן.
אם עדיין רוצים הערכת שווי דירה בחינם חשוב לזכור כי אתרים ואפליקציות כמו yadata מספקים רק הערכה כללית ומדגישים שאין זה תחליף לדוחי שמאי מקצועי לצורך קביעת שווי מדויק של הדירה.
כמה שווה הדירה שלי ? מה הדרכים שבעזרתם אפשר לדעת כמה שוו הדירה שלי . ממה כדאי להיזהר ועל מי פחות לסמוך
הערכת שויי דירה בחינם
ישנם מספר מקורות מידע כדי לקבל אומדן לגבי הערכת שווי דירה בחינם
1) לוחות פרסום דירות
2) מחשבון מחיר דירה כדוגמת ידעת של יד 2 yadata
3) מחשבון שווי דירה רשות המיסים
לוחות פרסום דירות למכירה אומדן כללי לקבלת הערכת שווי דירה בחינם
אחד מקורות המידע המוכרים ביותר. לוח פרסום כדוגמת יד 2 נדלן, לוחות אחרים כדוגמת לוח דירות למכירה באתר מדלן, או הומלס.
לפי פרסומים של יד 2 המנהלת את לוח הפרסום הגדול ביותר , בכל רגע נתון מפורסמות כ 90 אלף מודעות בתחום הנדלן בלוחות השונים.
האם המחיר המופיע בלוחות משקף את המחיר האמיתי של הנכס
מחשבון הערכת שווי דירה כמו ידעת יד 2 yadata
מנגנון הערכת השווי דירה של יד 2 מבוסס על אלגוריתם מתקדם המשתמש בטכנולוגיית Machine Learning (למידת מכונה).
פותח על ידי חברת אקסל שפרינגר, חברת האם של יד 2.
האלגוריתם מנתח מידע מאלפי מודעות נדל"ן באתר יד 2 ומשלב אותו עם נתוני עסקאות מכירה מרשות המסים.
השירות, שכבר זכה להצלחה בלוחות נדל"ן באירופה, מציע אומדן שווי אוטומטית לנכסים.
עם זאת, יד 2 מדגישה כי זו אינה שומת מקרקעין רשמית ואינה מחליפה הערכה מקצועית של שמאי מקרקעין.
המערכת מתעדכנת באופן שוטף, מה שמאפשר לה ללמוד ולשפר את דיוק ההערכות עם הזמן.
המחירים המוצגים בלוחות יד 2 מוטים לעיתים כלפי מעלה
טענות השמאים לגבי חוסר דיוק והטעיה בהערכות שווי דירה מקוונות
כמה שווה הדירה שלי ? עד כמה אפשר לסמוך על האלגוריתם של יד 2
דעה אישית של כותב המאמר:
יתכן שבמחשבון יד 2 קיים חוסר בהירות לגבי האופן בו האלגוריתם של המחשבון משקלל מחירים ממודעות יד 2 לעומת נתונים מרשות המיסים.
נקודה נוספת היא שהעסקאות המדווחות ברשות המיסים עלולות להיות לא עדכניות או מעטות מדי באזור הספציפי.
אנשי מקצוע כמו שמאים, מתווכים, או מי שמכיר היטב את שוק הדירות המקומי, יכולים לנתח ולשקלל את כל המידע הזה ביעילות. הם מסוגלים להעריך את מידת הדיוק של הנתונים ולבצע התאמות נדרשות.
לעומת זאת, לא ברור עד כמה מחשבון יד 2 מסוגל לבצע ניתוח מורכב כזה ועד כמה תוצאותיו מדויקות. יכולת זו של המחשבון לשקלל ולדייק בהערכותיו נותרת בסימן שאלה.
דוגמא לפערי מחיר בין מחירון דירות יד 2 לשמאות
דוגמא קטנה לפערים בין מחשבון יד 2 לשומת ששמאי בפועל. כאמור אין המקרה הבודד מעיד על הכלל.
מחשבון יד 2 שיקלל את שווי דירה בכ 2.79, גם הקונים וגם המוכרים ראו את הסימולציה. המחיר בחוזה נסגר על 2.45
בפועל הערכת השמאי היתה 2.315. הרוכשים נאלצו לקחת משכנתא לדירה ראשונה גבוהה מהתכנון
מחשבון שווי דירה רשות המיסים
חוק מיסוי מקרקעין בישראל מחייב דיווח מהיר לרשות המיסים על כל עסקת נדל"ן, לצורך חישוב מס שבח. הדיווח כולל מידע מקיף על הנכס, הצדדים לעסקה ופרטי המכירה. מידע זה מהווה את הבסיס למאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים. החל משנת 2017, משרד האוצר והמרכז למיפוי ישראל מפעילים אתר נדל"ן ממשלתי המאגד נתונים אלו יחד עם מידע ממקורות ממשלתיים נוספים. האתר מציג מידע מקיף על שוק הדיור, כולל פרטים על דירות שנמכרו, ומספק לציבור גישה נוחה למידע זה.
זהו כלי חשוב המאפשר שקיפות ומעקב אחר מגמות בשוק הנדל"ן הישראלי. משלים את מדד מחירי הדירות .
דירה משופצת מעלה את השווי ב 5.5% - האמנם?
הפרסומת של למחשבון יד 2 לדעתי קצת מטעה לדעתנו :
תוספת של 5.5% על שווי דירה בגלל שיפוץ נראה לנו תוספת קצת מוגזמת. ההמלצה שלנו למוכרים לא למהר להוסיף את השווי הזה אם בכלל עבור דירה משופצת.
שיפוץ זה עניין של טעם אישי, לא כדאי לנסות להוסיף את עלות השיפוץ למחיר הדירה המבוקש.
שימוש במחשבון ידעתה יד 2 כאשר מוכרים את הבית
כמה שווה הדירה שלי זו שאלה שעולה במהלך תהליך המכירה. הרי לא מדובר במדע מדוייק.
לכן מחשבון שווי דירה עוזר לך רק לקבל הערכה כמה שווה דירתך.
לפני ההחלטה על מכירת דירה כדאי להתייחס לנקודות הבאות:
מה התמורה נטו שתקבל בניכוי המשכנתא הקיימת על הדירה
כמה גישור לצריך לקחת כדי לקנות את הנכס החדש שברצונך לקנות לאחר המכירה
האם כדאי לגרור את המשכנתא לנכס אחר
מה גובה הלוואת גישור לדירה
כמה הון עצמי צריך למשכנתא
צריך לזכור ששווי הדירה שמתקבל ב yadata הוא לא השווי נטו, במידה ויש לך משכנתא על הנכס שברצונך למכור.
לדוגמא:
שווי הנכס שהתקבל עבור דירת 3.5 חדרים במגדל באחת השכונות במודיעין כ 2.2 מ'.
יש משכנתא של 600 אלף על הדירה .
ראית בית מעולה גדול ויפה שהמחיר שלו 2.6
מה עושים ?איך אפשר לקנות דירה לפני מכירה
השווי נטו שיתקבל ממכירת הדירה הוא רק 1.6 מ'. 2,200-600=1600 מה שחשוב זה השווי הנכס נטו . התמורה נטו קשורה לשאלה כמה משכנתא אפשר לקחת כדי לקנות את הנכס החדש. ואכן במקרה הזה יש צורך לקחת משכנתא של מיליון שקלים. יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לעזור לך לתפור את כל עסקת הרכישה ללא צורך למכור את דירתך הנוכחית קודם.
שימוש מחשבון יד 2 כאשר קונים דירה
יש להוסיף לשווי הנכס שהתקבל באתר yadata הוצאות נלוות לעסקת הרכישה:
מס הרכישה. ניתן לבדוק את אומדן העלות של מס הרכישה במחשבון משרד האוצר. במידה ומדובר בדירה להשקעה מדובר במס רכישה של 8% מהשקל הראשון.
עלות עורך דין – קובל בין 0.3%-0.5% משווי הרכישה
עלות מתווך במידה ויש
מחיר יועץ משכנתאות
הוצאות שיפוץ
כל ההוצאות האלה מצטרפות לשווי הנכס שמתקבל במערכת. את ההוצאות האלה אי אפשר לשלם בעזרת משכנתא. משכנתא עוברת ישירות למוכרים. לכן חשוב לקחת יועץ משכנתאות פרטי אשר יחסוך וימנע אי נעימויות אפשריות בתהליך.
לסיכום
לדעתנו זה קצת יומרני להבטיח הערכת שווי מדוייקת לנכס תוך חמש דקות. למערכת yadata יש עוד מקום להשתפר. הדבר שחשוב לזכור שבכל עסקת רכישה המשכנתא שצריך לקחת יש מרכיב חשוב בהחלטה.
מצד שני יש שימוש של מאגר עצום של מודעות פרסום דירות למכירה שהופך את מחשבון נדלן יד 2 לכלי שכדאי לבדוק אותו.
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
כאן יש פוסטים נוספים שעשויים לעניין אותך:
